El Tribunal Supremo ha declarado que deber el el banco quien corra con los gastos de constitución de la hipoteca. Pero, ¿a qué nos referimos con «gastos de constitución»? Hay tres gastos principales que deben correr a cuanta del banco: Los gastos de notario, los de registrador de la propiedad y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Además de los ya citados, hoy otros gastos menores que pueden ser reclamados como los procesales, los de gestorías impuestas por el banco o los de tasación. A continuación vamos a realizar una breve explicación de por qué son reclamables estos gastos.
1. Cuestiones generales.
Tanto el art. 89 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios como el art. 6 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores son la base legal para considerar que las cláusulas de las hipotecas que imponen los gastos de notario, registro o fiscales al consumidor, son nulas de pleno derecho.
Así, el Tribunal Supremo sostiene que “El art. 89.3 TRLGCU califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto «La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables» (numero 2º), como «La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario» (numero 3º). El propio artículo, atribuye la consideración de abusivas, cuando se trate de compraventa de viviendas (y la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición, por lo que la utilización por la Audiencia de este precepto es acertada), a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (art. 89.3.3º letra a) y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (art. 89.3.3º letra c). Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (art. 89.3.4º) y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (art. 89.3.5º).”
2. Gastos de Notario:
Tanto la Norma General Sexta del Real Decreto 1426/1989, 17 noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios como el Tribunal Supremo sostienen que es el banco el que debe abonar los gastos de notario.
“Sobre tales bases legales, no cabe considerar que la sentencia recurrida haya vulnerado ninguna de las normas legales citadas como infringidas, al declarar la abusividad de la cláusula. Baste recordar, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo ( artículo 517 LEC ), constituye la garantía real ( arts. 1875 CC y 2.2 LH ) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC).”
3. Gatos de Registro de la Propiedad:
Al igual que en el caso anterior, como ya se ha visto en palabras del Supremo, es el banco quien debe correr con los gastos de Registro de la Propiedad. En este caso, la base la base legal, además de la jurisprudencia citada es la Norma general de aplicación Octava del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.
4. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:
En este caso, es el banco quien debe abonar este tributo. Así lo recoge tanto la Ley como la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Así el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su artículo Art. 8.c: Estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: En la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto.
Además, matiza el Tribunal Supremo: «De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.”
5. Conclusión:
Si usted pagó alguno de estos gastos cuando firmó la hipoteca con el banco, tiene derecho a reclamar su devolución así como los intereses legales. Al tratarse de cláusulas nulas de pleno derecho no prescribe la acción, esto quiere decir que el tiempo que haya pasado desde que se firmó no afecta a la reclamación.
Si desea más información sobre este aspecto, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
Respuestas Legales 
Buenas, quería saber si el mismo día se firman dos hipotecas, la primera hptka puente y se cancela en unos meses para pagar la que ahora tengo al estar «vinculadas», pese a estar la primera liquidada en 2006, puedo reclamar gastos notaría, etc de las dos. Gracias por anticipado.
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Estimada Sonia: Intento responder a su cuestión. La pregunta que plantea no está resuelta por la jurisprudencia. Hay un sector que opina que el plazo para reclamar es de 4 años desde que se canceló la hipoteca (entienden que hay nulidad relativa de esa cláusula); según esta posición usted no podría reclamar la primera hipoteca ya que su plazo hubiese terminado en 2010 y, por tanto, sólo podría reclamar la segunda. Hay una segunda postura, con la cual yo me posiciono, que entiende que la nulidad de la cláusula es absoluta, lo que conlleva a que no exista plazo de reclamación y por tanto, según este criterio usted podría reclamar por ambas hipotecas.
Como le digo, son cuestiones en las que no existe unanimidad entre los abogados aún no hay jurisprudencia al respecto.
Espero haberle ayudado.
Saludos.
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Hola, tengo otra pregunta sobre este tema. Yo hice una autopromocion (en vez de una compra venta) y solicite un préstamo autopromotor a mi entidad. Ellos me solicitaron la escritura de obra (la hizo la gestoria y el notario que el banco dijo) con los gastos de notaria gestoria registro e impuestos. Y despues se realizo la escritura hipotecaria con los mismos gastos. Es decir han sido gastos dobles para que me concedieran el prestamo. Mi pregunta es si se pueden reclamar los gastos de ambas escrituras ( de obra y de hipoteca) o solo de las escrituras de hipoteca??? Gracias y saludos
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Estimado Gerardo: Según la sentencia del Tribunal Supremo sólo puede reclamar la de la hipoteca. La línea de esta sentencia es la siguiente: Los gastos de compraventa (o los de obra en su caso) los paga el consumidor porque es quien se beneficia de dicha operación. En cambio, los gastos de hipoteca, al ser una garantía para el banco, debe abonarlos la entidad. Por ello, usted sólo podría reclamar los gastos de hipoteca. Un saludo.
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Yo contraté mi hipoteca en Agosto de 1998 y , en este momento, aún está en vigor. ¿Podría reclamar estos gastos de constitución de la misma o existe alguna fecha máxima de retroactividad?. Muchas gracias.
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Estimado Manuel: Al tener la hipoteca en vigor puede reclamarla sin problema alguno. Sólo precisaría de la escritura y las facturas que acrediten dichos gastos. Si desea que le llevemos la reclamación puede ponerse en contacto con nosotros.
Email: eugenio.sanz11@icloud.com
Tlf: 91 360 55 76
Un cordial saludo.
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Buenos días,
La clásica pregunta. Vendi mi piso hace seis años, con la consiguiente cancelación de hipoteca. Me imagino que ya no tengo derecho a reclamar esos gastos.
Gracias
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Estimado Jesús: Su caso no está claro ni entre los propios abogados. Algunos piensan que existe un plazo para reclamar de 4 años desde que se cancela la hipoteca. Otros pensamos (al igual que el Colegio de Abogados de Madrid) que al tratarse de una nulidad radical no existe plazo alguno para reclamar por lo que usted sí podría llevar a cabo dicha reclamación. Quedo a su disposición para lo que precise. Un cordial saludo.
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Buenos días:
Yo compre mi vivienda con una hipoteca que sigo pagando hace 3 años. Que gestiones concretas debo de seguir y cuanto y cuando cobran ustedes por la gestión.
Gracias
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Estimado Miguel: Tiene derecho a reclamar los gastos de esa hipoteca. Lo primero que debe hacer es localizar la escritura de la hipoteca y las facturas de estos gastos (Notario, Registro, Impuesto Actos Jurídicos Documentados, etc). Una vez contemos con la documentación procederíamos a reclamar extrajudicialmente al banco, si dicha reclamación no fuese atendida o fuese rechazada interpondríamos demanda judicial. Hemos fijado nuestros honorarios en un 15% del total reclamado, cobrando una vez el cliente haya recuperado su dinero. Quedo a su disposición para lo que precise. Un saludo.
Eugenio Sanz.
eugenio.sanz11@icloud.com
Tlf: 91 360 55 76
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Hola Eugenio, a parte del 15% del total reclamado, qué costas tiene el proceso en cuanto a abogado y procurador? Muchas gracias
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Estimado Joaquin: El 15% son los honorarios de abogado. EL procurador cobraría los suyos a parte. No obstante, es bueno recordar que si el juez nos diese la razón en todos los términos de la demanda, sería el banco quien pagaría las costas, es decir, los honorarios de abogado y procurador. Un cordial saludo.
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Buenos días de nuevo:
Pero si no gano la reclemacion ese 15% que cobran ustedes lo debo de pagar?
Y el procurador y las costas también?
Un saludo
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Estimado Miguel: Nosotros cobramos sobre el total recuperado. En caso de que la sentencia fuese desestimatoria podría ser condenado en costas. Los honorarios del procurador son independientes a los del abogado. Saludos.
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Hola,yo voy a solicitar una hipoteca y banco quiere q asuma todo los gastos podría evitarlos?
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Estimado Carlos: A pesar de que esto no debería continuar ocurriendo tras la sentencia del Tribunal Supremo, hay bancos que continúan imponiendo este tipo de cláusulas. Si el banco no cede en este aspecto una vez haya pagado dichos gastos podrá reclamarlos. En caso de que el banco asuma estos gastos cabe la posibilidad de que le impongan una comisión de apertura. Quedo a su entera disposición. Un cordial saludo.
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Hola buenas tardes, yo tuve clausula suelo en una de las dos hipotecas que tengo. Cuando me percaté que tenía clausula suelo ( que fue porque el euribor bajaba y mi cuota mensual no) reclamé al banco y llegué a un acuerdo con ellos en el que me quitaban está cláusula, subiéndome un poquito el diferencial y en el que rehusaba a reclamar vía judicial cualquier importe cobrado de más durante el tiempo que tuve la cláusula. Mi pregunta es, puedo reclamar ese dinero que me han cobrado de más aún habiendo firmado dicho acuerdo? Gracias de antemano
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Estimado José Antonio: Si firmó una renuncia de acciones de forma voluntaria entiendo que no podrá reclamar ahora por dicho aspecto en vía judicial. Lo que sí podrá reclamar son los gastos de constitución de sus hipotecas. Quedo a su disposición para aquello que estime oportuno. Un cordial saludo.
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Hola. Cuando reclamé en su día la cláusula suelo al banco (y que me rechazó), antes de ir al juicio reclamé ante al Banco de España. Pero en toda la información que leo dicen que después de reclamar al banco hay que ir a juicio. ¿Aquí no tiene nada que decir el Banco de España?
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Estimado Alexis: Desafortunadamente el Banco de España poco puede hacer en este asunto. Si el banco ya ha rechazado una vía extrajudicial su única posibilidad es interponer la demanda. En cambio, le aconsejaría que esperase a que el Gobierno terminase de aprobar la normativa para solucionar extrajudicialmente el problema de las cláusulas suelo. Para cualquier cuestión quedo a su entera disposición. Un cordial saludo.
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Hola
Si yo contraté mi hipoteca con la CAM q ya no existe y fue absorbida por BANC SABADELL, puedo reclamarle a ésta última los gastos originados en la escritura hipotecaria?
Gracias
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Estimada Rut: Al igual que continúa pagando la hipoteca a Banc Sabadell puede reclamarle los gastos de constitución de la misma. Un cordial saludo.
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Buenas tardes,
Quisiera plantear dos preguntas:
1. En su día la hipoteca la cambié de entidad, a quién tendría que reclamar ahora estos gastos?
2. He escuchado que las hipotecas a partir de 2010 no están afectadas, es correcto?
Muchas gracias
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Estimado José María: Respecto a la primera pregunta habría que estudiarlo, podría reclamar la primera constitución de la hipoteca. En lo relativo a la segunda hipoteca habría que ver si el banco se hizo cargo de los gastos o no. En caso de que los hubiese abonado usted podría reclamarlos; pero como le digo habría que estudiar como se hizo ese cambio de hipoteca.
Respecto a la segunda pregunta le puedo contestar que no es cierto. Están afectadas prácticamente todas las hipotecas de nuestro país desde los años 90.
Espero haberle ayudado. Un cordial saludo.
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Buenos días,
quisiera saber si también son reclamables los gastos correspondientes a las diferentes acciones relativas con la gestión de cancelación de la hipoteca: notario, registro, gestoría.
Muchas gracias y un saludo
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Estimada Ana: No, esos gastos no son reclamables, el motivo es que quien se beneficia de la cancelación es el consumidor y no el banco. Un cordial saludo. Eugenio Sanz
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Podría reclamar la cláusula suelo y los gastos de constitución de una hipoteca solicitada y firmada por una sociedad limitada???
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Estimado Juan Ignacio: No, no podría reclamar dichos conceptos ya que una S.L no tiene la consideración de consumidor y, en consecuencia, no se le aplica la normativa de protección de consumidores y usuarios. En este caso es la normativa que permite reclamar a los particulares por estos conceptos. Un cordial saludo.
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Buenas tardes,
Yo pagué por mi hipoteca, aún en vigor, el impuesto ITP/IAJD dos veces, una para la gestión de compraventa y otra para el préstamo hipotecario, ¿podría reclamar las dos cantidades? También me hicieron pagar una comisión de apertura y los gastos de cancelación de la hipoteca del vendedor a pesar que en la escritura estipulaba claramente que era el vendedor y no yo quien debía correr con estos gastos. ¿Puedo reclamar todo esto?
Muchísimas gracias por su ayuda y un cordial saludo.
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Estimada Miriam: Intento ir por partes.
1. El impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas de la compraventa no puede reclamarlo, usted es el sujeto pasivo.
2. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca sí tiene derecho a reclamarlo según el Tribunal Supremo.
3. La comisión de apertura hasta el día de hoy no ha sido declarada abusiva por lo que no sería reclamable.
4. Los gastos de cancelación que le correspondían al vendedor entiendo que podría reclamárselos al vendedor pero nunca al banco. Aquí habría que estudiar si se encuentra en plazo para poder reclamarlos.
Un cordial saludo.
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Buenas tardes,
Recientemente recibi un piso en herencia de mi padre y queria saber si es posible reclamar los gastos de constitución de la hipoteca, ahora soy el titular de la hipoteca.
Por otro lado, de un piso vendido hace 10 años, es posible reclamar?
Que plazo estimáis tener resoluciones?
Un saludo y muchas gracias,
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Estimado Raúl: Entiendo que firmaría una subrogación de la hipoteca por lo que sí podría reclamar dichos gastos.
Hay una discusión entre los propios abogados sobre los plazos para reclamar los gastos de constitución tras haber cancelado la hipoteca:
– Hay un sector que piensa que el plazo para reclamar dichos gastos termina pasados cuatro años desde que se pagó el último recibo de la hipoteca. Según esta opinión, usted no podría reclamar.
– Hay otro sector, entre los que yo me sitúo, al Igual que el Colegio de Abogados de Madrid, que pensamos que se trata de una nulidad radical y, por tanto, no existe plazo alguno para reclamar. Según esta posición usted tendría derecho a reclamar.
Un cordial saludo.
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Buenos días,
en el año 2000 mi novia y yo firmamos una hipoteca con La Caixa para la compra de una vivienda. En el año 2005 esa relación se acabó y por acuerdo mutuo decidimos que yo me quede con la vivienda, para lo cual hicimos una extinción de condominio y a su vez yo firmé otra hipoteca ese mismo año 2005 con el BBVA, dicha hipoteca la terminé de pagar el año 2014. Además, decir que la hipoteca firmada con el BBVA estaba referenciada al IRPH entidades y como sustituto a ese valor tenía IRPH bancos.
Preguntas:
-¿cual es lo que tendría derecho a reclamar?
-en caso de reclamar ahora el coste de constitución de la hipoteca firmada con el BBVA, ¿cabria la posibilidad en un futuro y si el tribunal europeo lo aprueba la reclamación del tea del IRPH?
-a parte de estos dos temas que indico, ¿hay alguna otra cosa que pueda reclamar a mi entidad que se me esté escapando?
Muchas gracias de antemano
Un saludo
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Estimado Pedro: Efectivamente tendría derecho a reclamar los gastos de constitución al BBVA (entidad que fue condenada por el Supremo en la sentencia que en este artículo se analiza). Por otro lado entiendo que el IRPH sería reclamable ya que muchos juzgados de primera instancia con considerado dicha cláusula como abusiva. Reciba un cordial saludo.
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Buenos días:
Próximamente voy a formalizar una hipoteca con Globalcaja y me gustaría saber que gastos y de que manera le tengo que exigir al banco. Y si se niega a correr con ellos?
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Estimada Cristina: Los gastos que debe pagar el banco son: Registro de la Propiedad, Notario e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Debe tener en cuenta que estos gastos son siempre los relacionados con la hipoteca. Estos mismos gastos relacionados con la compraventa deberá abonarlos usted. En caso de que el banco le obligue a pagar dichos gastos, podrá reclamarlos posteriormente. Un cordial saludo.
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Buenos días, quería saber si puedo reclamar los gastos que figuran detallados en la Escritura original, adverados por Notario pese a que no dispongo de las facturas de una parte, y de otra, si podría reclamar los gastos de subrogación hipotecaria (por adjudicación de la vivienda hipotecada en Liquidación de gananciales) y del correspondiente registro de la propiedad de esta adjudicación. gracias
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Estimada Pía: En relación con la primera pregunta debo informarle de que no puede reclamar ningún gasto si no dispone de las facturas que acrediten dicho gasto, por ello le recomendaría que intentase hacerse con ellas a través del banco o a través de la gestoría. En relación con la segunda pregunta; sí los gastos de subrogación son reclamables. Un cordial saludo.
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buenos dias, quisera plantearle varias dudas que tengo.
1. En mi caso pague dos veces el AJD ( Compraventa y Ptmo hipotecario ) en la compraventa tuve que pagar y el hipotecario no, esto es correcto.
2. La factura de tasacion se podria reclamar.
Un saludo
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Estimado Ray:
Efectivamente, puede reclamar el Impuesto de actos Jurídicos Documentados (hipoteca) pero no el de Transmisiones Patrimoniales (compraventa).
En lo relativo a la tasación: Hay dos posturas, hay abogados que entienden que no es reclamable, yo entiendo que sí lo es ya que se trata de un gasto que impone el banco para conceder el préstamo.
Un cordial saludo.
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Hola Eugenio,
Muy agradecido por la ayuda y la respuesta, aunque tengo que decirle que parece que no me explique bien, pues como le decía, en mi caso no pague el AJD de la escritura del préstamo, que era lo que le preguntaba si era normal pues si tuve que pagar otro AJD en la compraventa. En cualquier caso, entiendo que como no pague, pues no tengo nada que reclamar.
Quiero aprovechar la ocasión para realizarle unas preguntas a cerca de los costos que me supondría si me decido a contratar sus servicios.
1. Según entiendo usted cobra 15% del importe total de la reclamación. Esto es, en proceso extrajudicial o también en proceso judicial ?
2.Los honorarios del procurador, quien se hace cargo de ellos, a cuanto ascenderían ?
3.Luego tengo varias dudas con las posibles situaciones con la demanda.
a. Se puede ganar la demanda y las costas NO ? cuanto tendría que pagar yo
b.Si se ganan las dos cosas, como seria entonces la liquidación.
Un saludo
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Estimado Ray: Intento responder a sus preguntas:
1. Cobramos 15% de lo recuperado, ya sea en vía judicial o extrajudicial.
2. Los honorarios del procurador son independientes a los del abogado, por lo que el importe habría que concertarlo con él.
3. Sí, puede darse el caso en que se gane la sentencia y no exista condena en costas. Este es el caso de una estimación parcial de la demanda en el que el juez concede parte de los gastos reclamados pero no todos; en este caso no existe condena en costas.
4. Si se gana el pleito y hay condena en costas la liquidación se la hacemos nosotros al juzgado para que le apruebe y proceda a abonarlo el banco.
5. en relación con el AJD, efectivamente, no es común que el banco haya corrido con ese gasto. En su caso al no haber hecho frente a ese gasto no sería reclamable.
Espero haberle ayudado.
Un cordial saludo.
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Buenas tardes Eugenio,
En 2004 firme el credito hipotecario con Barclays, el caso es que me acabo de enterar de lo siguiente:
«El 1 de septiembre el Grupo Barclays anunció el acuerdo alcanzado con CaixaBank, S.A. para la venta de ciertas áreas de negocio (Banca Minorista, Banca Privada y Gestión de Patrimonios y parte de Banca Corporativa) de Barclays en España.»
Mi duda es si ahora debo plantear la reclamación a Caixabank. Podrias orientarme
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Estimado Ray: Si Caixabank adquiere ese área de negocio lo adquiere con todas la consecuencias. Si usted está pagándole la hipoteca ahora a Caixabank deberá reclamar a Caixabank. Un cordial saludo.
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buenos dias Eugenio,
Muy agradecido por la respuesta, aunque tengo que matizar o aclarar que finalizé con el prestamo a Barclays en el año 2014. Imagino que será igual.
Un cordial saludo
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Estimado Ray: Es indiferente, si actualmente es Caixabank usted tiene el derecho a reclamarle a esta entidad ya que asumió las obligaciones de la anterior. Un cordial saludo.
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Hola, buenas tardes.
Mi pregunta es, se pueden reclamar los gastos de hipoteca si esta se firmo con una financiera y no con un banco?. Yo firme con U.C.I. unión de créditos inmobiliarios.
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Estimado José Luis: Sí, puede reclamarlos. Usted no pierde la condición de consumidor por el hecho de firmar con una financiera. Un cordial saludo.
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Hola, buenas tardes
Yo tengo un Préstamo en activo con Cajamar escriturado en 2005 y una ampliación en 2007
Estoy segura de que me cargaron los gastos de notaría, gestoría, registro, etc… Pero no dispongo de las facturas de estos gastos
Cómo podría conseguirlos?
Gracias
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Estimada Pila: Dichas facturas son necesarias para poder reclamar. mi consejo es que acuda al banco a solicitar una copia de las mismas. En caso de no las conservasen, otra posibilidad es acudir a la gestoría que gestionó los trámites de la hipoteca y preguntar si guardan copia de las mismas. Por último, se me ocurre la posibilidad de reclamarlas judicialmente mediante una diligencias preliminares (no obstante soy poco optimista con esta posibilidad). Un cordial saludo.
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Muchas gracias por la información
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Buenos dias, cuando nosotros firmamos la hipoteca en 2012 , el banco nos obligó a pagar en el acto 10 años de seguro de vida. Eso podría también reclamarse? Gracias
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Estimada Roxa: Habría que estudiarlo, por lo que no le puedo dar una respuesta exacta. En términos generales la ley considera abusiva la imposición al consumidor y usuario de bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados. Habría que ver si se trata de una imposición. Espero haberle ayudado. Saludos
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Me gustaría saber si podría solicitar los recibos de dichos pagos al banco, pues en su momento no me los facilitaron. La cosa es que la hipoteca la firmé en octubre del 2006 con «El Monte» que luego pasó a ser «CajaSol» y fue absorbida por «La Caixa» que es a quien tendría que solicitarlo.
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Estimado David: Nosotros lo que estamos aconsejando a nuestros clientes es que acudan al banco a solicitar copia de dichos documentos. En caso de que el banco no lo atendiese intentar reclamarle una copia a la gestoría que se encargó de dichos gastos. Una ultima posibilidad sería iniciar un procedimiento de diligencias preliminares en el juzgado (aunque le aviso de que no tengo mi claro que este procedimiento pudiese ser exitoso). Espero haberle ayudado, reciba un cordial saludo.
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Buenos días:
Firmé la hipoteca en enero del 2011. Soy socia de OCU y me he informado para poder hacer la reclamación, pero me han dicho que tengo que preparar yo la solicitud y no me han dado ni un documento modelo (lo he tenido que buscar por internet) para poder rellenarlo, ahora veo que también tendría que poner algo de los intereses, pero ando un poco perdida la verdad, tampoco de si a parte de las facturas del notario, impuesto de actos jurídicos, registro de la propiedad tengo que adjuntar más cosas.. quizá copia de las escrituras??
No sé, ando muy perdida.. si me pueden ayudar por favor..
Gracias
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Estimada Bambú:
Respecto a los intereses lo que le corresponde es el interés legal del dinero desde la fecha en que firmó la hipoteca hasta hoy. Debe tener en cuenta que para calcular los intereses debe hacerlo sobre el importe que reclama, no sobre el importe de la hipoteca. Le facilito una herramienta que le puede ayudar http://www.jurisoft.es/herramientas/index.aspx?cualo=0
En lo relativo a los conceptos que puede reclamar le informo que además de los que menciona puede reclamar los gastos de la gestoría y los gastos de tasación.
Debe recordar que sólo puede reclamar los gastos relacionados con la hipoteca, no los relacionados con la compraventa.
Quedo a su entera disposición.
Un cordial saludo.
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Buenos días,
Quería preguntar si la comisión de estudio y/o apertura entrarían dentro de los conceptos reclamables al banco, así como si es necesario que en la reclamación al banco se cuantifique la cantidad total reclamada o si es sólo necesario hacerlo en vía judicial.
Por otra parte, y siguiendo las respuestas, entiendo que si consta en la escritura la imposición al prestatario del abono de los gastos de tasación…estos también podrán ser reclamados.
Muchas gracias.
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Estimada Yomisma:
1. Las comisiones no se incluyen en los conceptos reclamables a los que hace referencia el Tribunal Supremo.
2. En lo relacionado con la tasación: si bien es cierto que aún no existen sentencias que lo conformen, entendemos que sí sería reclamable ya que se trata de un requisito impuesto por el banco para la constitución de la hipoteca.
Un cordial saludo.
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Abusando de su tiempo y conocimientos, sería posible reclamar estos mismos gastos de formalización trantándose de la constitución de un hipotecario para compra de local por un particular?
Muchas gracias nuevamente
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Estimada Yomisma: La respuesta a esta pregunta es «depende». Habría que estudiar si en dicha compra usted conserva la condición de consumidor o no. Si le puedo adelantar que si dicho local ha sido destinado a una actividad profesional, se habría perdido la condición de consumidor y no sería reclamable.
Un cordial saludo.
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Hola :
Muchas gracias por el artículo, que aporta información muy interesante y útil. Según se indica en el artículo en «conclusiones» , al reclamar la devolución de los gastos de constitución de la hipoteca tambien procede reclamar los intereses legales desde la fecha en que se pagaron dichos gastos.
La reclamación de esos intereses legales, ¿ Se debe hacer constar en el mismo escrito que se presenta al depto de atención al cliente del banco o se reclama posteriormente, una vez el banco haya devuelto los gastos propiamente dichos ?
Gracias
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Estimado Federico:
Muchas gracias por sus amables palabras. Respondiendo a su pregunta, la reclamación de los intereses debe incluirla en la propia reclamación ya que se trata de una cantidad directamente relacionada con la reclamación. Espero haberle ayudado. Reciba un cordial saludo.
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Hola Eugenio :
Se me había olvidado una cosa. Los intereses legales, ¿ se empiezan a devengar desde la fecha de la reclamación, que se hace en 2017, o desde la fecha de constitución de la hipoteca, por ejemplo 2005 ?. La diferencia es una cantidad importante.
Muchas gracias.
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Estoy hecho un lio. En el art 1100 codigo civil dice que los intereses son desde que el acreedor reclame judicial o extrajudicialmente, pero esto es para el caso de «hacer alguna cosa», pero en este caso se trata de «deshacer», y quizás sea más aplicable el art 1303 del código civil que dice que, «una vez declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse reciprocamente las cosas de la obligación, con sus frutos y el precio con sus intereses» y en otro sitio dice que se trata de evitar un enriquecimiento injusto, entonces,
¿ Qué frutos o intereses son estos ?.
¿ Desde cuando se empiezan a contar esos frutos o intereses ?.
¿ Se trata de dejarlo todo como si la cláusula no hubiera existido nunca ?
Gracias.
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Estimado Federico:
El momento que se debe tener en cuenta a la hora de calcular los intereses es el momento de la firma de la hipoteca. Como usted bien indica, pedir la nulidad de una cláusula implica dejar el contrato como si nunca hubiese existido dicha cláusula. Sí le informo de que algún juez se desmarca de este criterio y ejecuta la sentencia contabilizando los intereses desde el momento que dicta la sentencia.
Un cordial saludo.
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Buenos días,
Yo compré un piso de segunda mano, por lo que pagué 2 ITP, uno por la compraventa y otro por préstamo hipotecario. Entiendo que sólo puedo reclamar el segundo, ¿no es así?.
Muchas gracias.
Un cordial saludo
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Estimada Yolanda:
El impuesto de Transmisiones Patrimoniales tiene tres modalidades. En este caso operan 2 de ellas:
1) La de Transmisiones Patrimoniales Onerosas: Aparece con motivo de la compraventa y no es reclamable.
2) El de Actos Jurídicos Documentados: Este aparece con motivo de la Constitución de la hipoteca y es el que se puede reclamar.
Espero haberle ayudado.
Reciba un cordial saludo.
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Muchas gracias. Efectivamente me lo ha aclarado.
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Hola buenos días. Mi pregunta es la siguiente.
En los gastos que se pueden reclamar, ¿entran los seguros que te obligan a contratar con la hipoteca?. Ami me hicieron contratar 2500€ repartidos en 6 seguros(asisa,legálitas,seguro de vida, otro seguro de vida y racer). ¿también la comisión de apertura (1 %)?
Gracias de antemano por su tiempo y dedicación.
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Estimado Juan José:
Por medio de la sentencia que se analiza en este artículo no serían reclamables. En concreto, entiendo que la comisión de apertura no sería reclamable en ningún caso.
Puede ser diferente la cuestión de los seguros. Entiendo que se podría estudiar una reclamación por la vía de vicios en el consentimiento.
Espero haberle ayudado.
Un cordial saludo.
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Si, Muchas gracias
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Buenas noches.
Yo firmé una primera hipoteca en Febrero de 2007 la cual tras hacer una novación sin ampliación en julio de 2016 aún sigo pagando.
En el mes de Marzo vendo mi casa cancelando la anteriormente citada hipoteca.
Que gastos podría reclamar y como debería hacerlo???
Podría recuperar los gastos de las dos formalizaciones?
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Estimado Francisco:
Usted podría reclamar tanto los gastos de constitución como los de novación de la hipoteca. No ocurre lo mismo con los gastos de cancelación.
Los gastos concretos que puede reclamar son:
– Notaria.
– Registro.
– Impuesto AJD
– Gastos gestoría.
En primer lugar debería realizar una reclamación extrajudicial al banco, en caso de no ser atendida debería iniciar una reclamación judicial.
Quedo a su entera disposición para aquello que precise.
Un cordial saludo.
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Estimado Eugenio,
El 19 de Junio de 2003 mi mujer y yo firmamos la escritura de compraventa de vivienda y subrogación de préstamo vivienda. La hipoteca no la he cancelado formalmente aún, pero el saldo lo dejamos a cero con fecha 3 de Mayo de 2013, y también dimos de baja la cuenta asociada, no teniendo actualmente ninguna vinculación con este banco (Ibercaja).
Guardo facturas de todos los gastos incluyendo:
•Gastos de notaría con el detalle de los aranceles
•Gastos del Registro con el detalle de los aranceles
•Actos jurídicos documentados
•Gestoría, donde no hay ningún detalle
Tengo entendido que se podrían reclamar sólo los gastos relacionados con la subrogación (no la compraventa), pero me surgen las siguientes dudas:
1.Gastos de notaría: entiendo que sólo se podría reclamar los gastos no sujetos a IVA porque creo que la subrogación no está gravada con IVA ¿es correcto?
2.Gastos del registro: entiendo que sólo podría reclamar los gastos del arancel 2.2V Subr reduc 25+5 ¿es correcto?
3.Hacienda: en el formulario veo que la subrogación está exenta y sólo pagué por la transmisión de la vivienda, así que creo que no podría reclamar nada al banco ¿es correcto?
4.Gestoría: al no haber desglose de gastos, creo que no podría reclamar nada ¿es correcto?
5.El total de cantidades relacionadas a la subrogación que he visto explícitamente en las facturas de notaria y registro ascienden a 323 EUR, que se quedarían en 161,5 EUR asumiendo que el coste se reparte a partes iguales entre nosotros y el banco ¿es correcto mi planteamiento? ¿Hay algo más que se pueda reclamar?
Si estoy en lo cierto, parece que la via judicial no tendría sentido ¿no?
Perdón por la extensión de la pregunta, pero he tratado de aportar el mayor número de datos relevantes.
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Estimado Pepe:
Usted puede reclamar todos aquellos gastos relacionados con la subrogación, efectivamente, nunca los relacionados con la compraventa. Para ello es importante ver los conceptos de cada una de las facturas.
En relación con el IVA que comenta, no me atrevo a afirmarle con seguridad qué gastos son reclamarles guiándome sólo con ese parámetro ya que hubo un cambio y depende de si sus facturas son anteriores o posteriores a dicho cambio legislativo.
Respecto a que el banco pague la mitad y usted la otra mitad, no es correcto el banco debe pagar el 100% de los gastos de subrogación.
Si lo desea, para poder ayudarle de una forma más concreta, puede enviarme al email la documentación y, una vez revisada, le indico que puede reclamar y con esa información podría analizar si merece la pena la vía judicial o no.
Un cordial saludo.
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Buenas, acabo de firmar una hipoteca y en la provisión de fondos me han incluido estos gastos de notaria, impuestos juridicos, aun no tengo la factura del notario porque han pasado dos dias, como debo proceder?
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Estimado Daniel:
Mi consejo es el siguiente: póngase en contacto con la gestoriía que se ha hecho cargo de estos trámites y solicíteles tanto la escritura como las facturas. Si firmaron hace dos días en el Notario, ahora deben estar inscribiendo dicha escritura en el Registro por lo que entiendo que aún no habrán terminado los trámites. Cuando hayan finalizado pida que le den copia de toda la reclamación.
Una vez se haya hecho con toda la documentación, inicie los trámites de reclamación de dichos gastos al banco.
Un cordial saludo.
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Buenas tardes mi duda es la siguiente:
formalizacion de préstamo hipotecario sobre finca rustica ( no vivienda)
me comentaron que no se podían reclamar la clausula suelo por ser una actividad agrícola el destino de la finca.
se podrían pedir los gastos relacionados con la hipoteca sobre finca rustica? o solo es reclamable los relativos a vivienda?
gracias
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Estimada María:
El hecho de que la vivienda esté destinada a la vivienda o no no es relevante al caso. La cuestión fundamental es si usted tenía la condición de consumidora a la hora de contratar la hipoteca. Si la finca está destinada a una actividad profesional, como puede ser la agricultura, usted pierde esa consideración de consumidor por lo que no podrá reclamar ni la cláusula suelo ni los gastos de constitución de la hipoteca.
Quedo a su disposición para lo que precise, un cordial saludo.
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No hay duda de que el tema interesa!
No tengo la escritura de la hipoteca pero sí el cargo de «provisión de fondos» y la liquidación de la gestoría. También tengo el cargo de la tasación.
Cómo debería hacer la primera reclamación al banco? Presencial, por carta, por mail?
En cuanto a los intereses, entiendo que serán exigibles desde la fecha de pago de los gastos que ahora se reclaman.
Muchas gracias por el tiempo que está dedicándonos!
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Estimado Pepugenio:
Debe saber que para hacer una reclamación extrajudicial las exigencias son menores que para un procedimiento judicial, por lo que puede intentar la reclamación con lo que tiene. En cambio, si desea iniciar una vía judicial debe contar con la escritura (puede conseguir escritura en el notario) y con las facturas de cada uno de los gastos que reclama.
En lo relativo a los intereses, es correcto lo que comenta; debe empezar a contabilizarlos desde el pago de los gastos.
Quedando a su entera disposición.
Reciba un cordial saludo.
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Buenas Eugenio,
Voy a realizar, a través de una sociedad limitada, una promoción de 9 viviendas de renta libre, y en un mes firmare tanto la escritura de compraventa de la finca donde voy a realizar la promoción, como la escritura de obra nueva y división horizontal así como la escritura del Préstamo al Promotor. Mi pregunta es si en relación a la última escritura referida (la del préstamo al promotor), el coste de la Notaria, Registro y los actos jurídicos documentados los debe abonar la entidad bancaria o mi sociedad promotora??
Gracias
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Estimado Amaro:
Si quien contrata el préstamo hipotecario es una mercantil no tiene la consideración de consumidor y, en consecuencia, no se le aplica la normativa de protección de éstos.
La única posibilidad que tiene de no pagar dichos gastos es negociar con el banco antes de firmar, pues una vez haya firmado no podrá impugnar esta cláusula por no tener la consideración de consumidor.
Espero haberle aclarado la duda.
Un cordial saludo.
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Buenos días Eugenio;
He encontrado mis papeles de la hipoteca, sino he entendido mal debería reclamar los gastos por préstamo hipotecario, los cuales en mi caso se desglosan así:
-Honorarios de gestión
-Impuestos
-Notario
-Registro
-Honorarios verificación.
Son el total de estos gastos y sus intereses, lo que debería de reclamar?
Me gustaría saber como podría calcular los intereses derivados? La hipoteca la firme en junio del 2007.
Muchas gracias y un saludo.
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Estimada Almudena:
Los gastos que puede reclamar son: Notario, Registro, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Gestoría y Tasación; pero sólo los relacionados con la hipoteca, nunca los relacionados con la compraventa.
Para los intereses, le aconsejo que lo haga mediante alguna calculadora de intereses (las hay online gratuitas). El interés aplicable es el legal.
Si desea que nos hagamos cargo de la reclamación, quedo a su entera disposición.
Un cordial saludo.
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Hola, una pregunta, la tasacion de la vivienda que pidio el banco para formalizar la hipoteca. ¿Eso quien lo paga?
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Perdon , se me paso decir ¿se puede reclamar al banco junto a los demas gastos?
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Estimada Pepi:
El tema de los gastos de tasación no ha sido resuelto por el Tribunal Supremo, es decir, no hay una posición uniforme sobre ello. Nosotros pensamos que sí son reclamables junto al resto de gastos ya que es un documento que exige el banco para formalizar la hipoteca.
Espero haberle ayudado y quedo a su entera disposición para aquello que precise.
Un cordial saludo.
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Muchisimas gracias por su respuesta.
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Estimados Sres.,
Tengo otra consulta. ¿Cómo reclamamos los intereses? ¿Los incluimos en el escrito o esperamos a la resolución para calcular en ese momento el importe exacto? No sé si al reclamar los gastos se da por hecho que incluye intereses.
Muchas gracias por su ayuda
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Estimada Yolanda: Disculpe la demora en contestar, no había visto su pregunta hasta ahora. Mi consejo es que en la reclamación ponga el importe que reclama (la suma de las facturas) y a continuación ponga la siguiente frase «a dicha cantidad se le deben sumar los correspondientes intereses legales». En caso de que le estimen la reclamación será el momento de calcularlos.
Espero haberle ayudado, un cordial saludo.
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Buenos dias,
En el año 2002 firmé un crédito hipotecario con clausula IRPH. La verdad es que hasta hace poco no me he enterado de todos los inconvenientes que supone que sea crédito y no préstamo. Mi pregunta es la siguiente: ¿Puedo reclamar los gastos de la hipoteca que se firmó en garantía del crédito hipotecario (al no ser un préstamo)? ¿Puedo pedir la nulidad de dicha clausula IRPH (a pesar de ser crédito hipotecario)? y finalmente, ¿debo hacer la reclamación previa al banco o puedo ir directamente a la vía judicial?¿Puedo pedir gastos y nulidad de la clausula IRPH en la misma demanda o han de ser dos demandas distintas?
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Estimado Carlos:
Intento responderle a sus preguntas por orden:
1. El hecho de que sea un crédito y no un préstamos no afecta, en principio, a la posibilidad de reclamar dichos gastos. Lo que sí afecta es la finalidad del crédito ya que si lo ha destinado a algún tipo de actividad profesional perdería la condición de consumidor y, en consecuencia no podría reclamar dichos gastos.
2. Respecto al IRPH: La jurisprudencia está, actualmente muy dividida, la mitad de los tribunales de España lo han declarado nulo mientras que la otra mitad lo han reconocido como legal. Se ha interpuesto un recurso ante el Tribunal Supremo que está pendiente de resolverse. Mi consejo es que comience reclamándolo en vía extrajudicial al banco. En caso de que el Tribunal Supremo lo declare abusivo podrá iniciar la vía judicial con grandes expectativas de éxito. En caso de que el TS lo declarase legal, no le recomiendo que iniciase una vía judicial.
3. Puede poner una demanda directamente ya que la ley no exige una reclamación previa al banco, pero es más que recomendable poner la reclamación previa pues un juez puede mirar con malos ojos el hecho de no haber intentado la vía amistosa.
4. Puede, e incluso le recomiendo, unificar las dos reclamaciones en una sola reclamación extrajudicial y posteriormente en una sola demanda.
Espero haberle ayudado.
Reciba un cordial saludo.
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Buenos días,
En 2002 firmé un crédito hipotecario con clausula IRPH con Caixa de Cataluña. Hasta hace poco no me he enterado de los inconvenientes de este producto frente al prestamo hipotecario.. Mis preguntas son las siguientes: ¿Puedo reclamar los gastos de hipoteca en garantía del crédito hipotecario?¿Puedo reclamar la nulidad de la clausula IRPH aunque sea un crédito y no un préstamo? ¿Hay que hacer la reclamación previa en el banco o puedo acudir directamente a la via judicial? y finalmente, ¿Puedo incluir la reclamación de los gastos de hipoteca y la nulidad de la clausula IRPH en la misma demanda judicial?
Muchas gracias
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Hola Eugenio,
Gracias por tu aportación.
Tengo dudas en cuanto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, según el texto parece que es un importe reclamable, pero en respuesta a otros comentarios dices que no es reclamable, que hay varios tipos.
Nosotros compramos una primera vivienda de segunda mano, y pagamos un 10% de itp. Es este gasto reclamable?
Gracias
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Estimado Aragón:
Intento aclarar este aspecto:
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados se divide en tres modalidades:
Primera modalidad: Transmisiones Patrimoniales.
Segunda Modalidad: Actos Jurídicos Documentados
Tercera Modalidad: Operaciones societarias.
En este caso la primea modalidad grava el contrato de compraventa y, en consecuencia, no es reclamable.
La segunda modalidad grava el préstamo hipotecario y, en consecuencia, es reclamable.
La tercera modalidad no grava nada en esta operación.
En consecuencia, cando se compra una casa y se constituye una hipoteca se pagan por separado la primera y segunda modalidad; pero sólo sería reclamable la segunda.
Espero haberle solucionado la duda. Un cordial saludo.
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Para concederme el préstamo hipotecario el Banco exigió verbalmente que mis dos apartamentos que forman la planta 4 del edificio en que vivía( en realidad forman un sólo piso ) y que hacían de garantía hipotecaria, se agruparan en una única finca, esto supuso un gasto de casi 1.000 €.
¿ Puedo reclamarlo ? Enhorabuena por este magnífico blog.
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Estimado Tomás:
Muchas gracias por sus amables palabras.
El criterio del Tribunal Supremo gira entorno a que los gastos necesarios para constituir un préstamo hipotecario es reclamable. Ahora bien, en su caso concreto hay que tener en cuenta lo siguiente: la integración de ambas fincas, per se, no es un acto necesario para constituir una hipoteca. Esto quiere decir que sobre usted recae la carga de la prueba de demostrar que el banco le impuso este gasto como requisito sine qua non para constituir dicho préstamo. Al ser una exigencia verbal no cuenta con medio alguno para demostrar esto que le comento por lo que en una vía judicial su pretensión tendría muy pocas expectativas de éxito.
Espero haberle aclarado la duda.
Un cordial saludo.
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Muchas gracias, enhorahuena por este blog..
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Hola quisiera saber en mi caso reclamar los gastos abusivos de la hipoteca pero a mí me los incrementaron en la hipoteca x lo cual si yo pedí 130000@ ellos me sumaron 134000@ x los gastos y en resumidas cuentas yo tengo una hipoteca más alta con sus interes hasta que la termine de pagar yo quisiera saber si al reclamar esos gastos me quitaran también la demasía puesta en mi hipoteca y si se pueden reclamar también claro xq yo estoy pagando intereses x esa cantidad que no pedí sino que me la aumentaron x los gastos xq yo no tenía para pagarlos y me los pusieron dentro de mi hipoteca del piso gracias
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Estimada Naty:
Comprendo la problemática del caso. No obstante,para poder reclamar esos 4.000 euros que le incluyeron en la hipoteca en concepto de gastos debe existir algún documento que identifique dicha cantidad como gastos de constitución. ¿No tiene la factura de dichos gastos a su nombre?
Quedo su disposición.
Un cordial saludo.
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Hola, recientemente una sentencia del TC ha puesto de nuevo sobre la mesa la obligación del pago del impuesto de Plusvalía cuando no ha habido incremento del valor del terreno urbano. Mi pregunta es la siguiente: he heredado un inmueble hace unos meses de mi madre que heredé en 2008 a su vez el 50% de mi padre. En 2008 ella pagó la plusvalía y en 2016 lo he hecho yo. Entre 2008 y 2016 el terreno evidente mente perdió valor con lo cual en principio no se conpluría el objeto del impuesto (gravar el aumento de valor). Es eso así? es equiparable la transmisión a una compraventa si lo he heredado? como puedo demostrar la pérdida de valor? como mi madre adueiró el 100% de la propiedad del inmueble en 2008, la plusvalia debe calcularse desde el 2008? Como puedo demostrar la pérdida de valor? (me sirve el valor declarado en cada moemento por el IBI?
Perdona la cantidad de preguntas y que me haya salido del tema principal del chat. Pero os agradecería mucho que me echárais una mano.
Gracias
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Estimado Carlos:
Efectivamente, si el inmueble ha perdido valor entre 2008 y 2016, puede reclamar la Plusvalía. Lo idóneo en se caso sería contar el con valor con el que contaba su vivienda en 2008 (habría que estudiar si aparece en la escritura) y el valor recogido en la escritura de 2016.
En mi opinión es más conveniente tener en cuenta los valor de las escrituras ya que el IBI tiene en cuenta el valor catastral que, especialmente durante los últimos años, no tiene nada que ver con el valor real del inmueble.
Espero haberle ayudado.
Un cordial saludo.
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Buenas noches,
revisando la documentación que tengo de la compraventa de un anterior inmueble justo amortizamos lo que quedaba de préstamo en enero de 2013 con lo que acaban de hacer los 4 años. Entonces la pregunta es si el periodo de 4 años se establece desde que hicimos ese último pago o desde que hicimos la solicitud de cancelación registral de la hipoteca que iniciamos en julio de 2013. Y si la respuesta es que se considera desde enero de 2013 si la recomendación sería que hiciéramos una primera reclamación en el servicio de atención al cliente del banco (Ibercaja) o si es seguro que se agarraran ya a denegarlo por el plazo de 4 años y lo que deberíamos hacer es ya ir directamente por vía judicial.
Muchas gracias.
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Estimado David:
Intento responderle.
En lo relativo al plazo de 4 años, hay dos posiciones principales. una primera, entre la que me encuentro yo, que piensa que no existe plazo para reclamar y, en consecuencia usted podría reclamar. otra segunda opinión, entre la que se encuentran otros abogados, piensan que existe un plazo de 4 años desde que se realizó el último pago.
Mi consejo es siempre iniciar el proceso con una reclamación extrajudicial a la entidad bancaria, en caso de que se rechazada o no contestado, en ese caso, se debería iniciar la vía judicial.
Si desea que nos hagamos cargo de la misma, quedo a su entera disposición.
Un cordial saludo.
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Buenos días,
He hecho la reclamación de los gastos de la hipoteca que tengo con BBVA a través del servicio web adjuntando todas las facturas y me han respondido con una carta y un documento para que lo firme y se lo envíe si estoy de acuerdo, en el que me devuelven 320 euros del total de 3300 euros que pague de gastos. Me argumentan que solo se hacen cargo de los gastos de registro y unas fotocopias para la entidad. Por lo que he podido leer, entiendo que debería acudir a la vía judicial y además incluir los intereses de la cantidad a reclamar desde el año 2008. Sería correcto y como ve Ud. lo que me ofrecen. Esperando sus noticias, reciba un cordial saludo.
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Estimado José:
El Tribunal Supremo, en su sentencia 705/2015 de 23 de diciembre ha dejado claro que, el banco debe abonar los gastos de notario, registro y AJD. Además, desde nuestro despacho entendemos que los gastos de gestoría y tasación son igualmente reclamables. Mi consejo es que no acepte dicha oferta, se ponga en manos de un abogado e inicie la vía judicial para reclamar los gastos que le corresponden.
En nuestro despacho ya hemos iniciado acciones judiciales por este motivo, si lo desea quedo a su entera disposición.
Un cordial saludo.
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Gracias por la ayuda que nos brinda.
Firmé escritura de préstamo hipotecario y de compraventa en 2002, con una duración de 20 años, sin gastos de cancelación anticipada, el último pago lo realicé el 17 octubre 2011.
¿Puedo reclamar todos los gastos que fui obligada a pagar? Entiendo que los gastos que podría reclamar serian los de la escritura del préstamo hipotecario, no los de compraventa.
En cuanto a lo honorarios de la defensa ¿hay algún tipo de baremo?
Saludos.
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Estimada María:
Existen dos posturas entre los abogados. Un primera que afirma que tiene un plazo para reclamar de 4 años empezando a contar dicho plazo desde el momento que se hizo el último pago de la hipoteca. La segunda, la cual yo defiendo y con la que se posiciona el Colegio de Abogados de Madrid, defiende que no existe plazo alguno para reclamar por lo que usted también podría reclamarla.
En lo relativo a los honorarios no hay baremo alguno, cada abogado es libre de fijar los suyos. Nosotros, por ejemplo, los tenemos fijados en un 15% de lo recuperado, cobrando sólo cuando el cliente recupera su dinero.
Espero haberle ayudado.
Un cordial saludo.
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