¿Puedo reclamar los gastos de constitución de mi hipoteca?

El Tribunal Supremo ha declarado que deber el el banco quien corra con los gastos de constitución de la hipoteca. Pero, ¿a qué nos referimos con “gastos de constitución”? Hay tres gastos principales que deben correr a cuanta del banco: Los gastos de notario, los de registrador de la propiedad y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Además de los ya citados, hoy otros gastos menores que pueden ser reclamados como los procesales, los de gestorías impuestas por el banco o los de tasación. A continuación vamos a realizar una breve explicación de por qué son reclamables estos gastos.

1. Cuestiones generales.

Tanto el art. 89 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios como el art. 6 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores son la base legal para considerar que las cláusulas de las hipotecas que imponen los gastos de notario, registro o fiscales al consumidor, son nulas de pleno derecho.

Así, el Tribunal Supremo sostiene que “El art. 89.3 TRLGCU califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto “La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables” (numero 2º), como “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario” (numero 3º). El propio artículo, atribuye la consideración de abusivas, cuando se trate de compraventa de viviendas (y la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición, por lo que la utilización por la Audiencia de este precepto es acertada), a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (art. 89.3.3º letra a) y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (art. 89.3.3º letra c). Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (art. 89.3.4º) y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (art. 89.3.5º).”

2. Gastos de Notario:

Tanto la Norma General Sexta del Real Decreto 1426/1989, 17 noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios como el Tribunal Supremo sostienen que es el banco el que debe abonar los gastos de notario.

Sobre tales bases legales, no cabe considerar que la sentencia recurrida haya vulnerado ninguna de las normas legales citadas como infringidas, al declarar la abusividad de la cláusula. Baste recordar, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo ( artículo 517 LEC ), constituye la garantía real ( arts. 1875 CC y 2.2 LH ) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC).”

3. Gatos de Registro de la Propiedad:

Al igual que en el caso anterior, como ya se ha visto en palabras del Supremo, es el banco quien debe correr con los gastos de Registro de la Propiedad. En este caso, la base la base legal, además de la jurisprudencia citada es la  Norma general de aplicación Octava del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.

4. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:

En este caso, es el banco quien debe abonar este tributo. Así lo recoge tanto la Ley como la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Así el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su artículo Art. 8.c: Estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: En la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto.

Además, matiza el Tribunal Supremo: “De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.

5. Conclusión:

Si usted pagó alguno de estos gastos cuando firmó la hipoteca con el banco, tiene derecho a reclamar su devolución así como los intereses legales. Al tratarse de cláusulas nulas de pleno derecho no prescribe la acción, esto quiere decir que el tiempo que haya pasado desde que se firmó no afecta a la reclamación.

Si desea más información sobre este aspecto, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

 

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140 comentarios en “¿Puedo reclamar los gastos de constitución de mi hipoteca?

  1. Buenas tardes, hace unas semanas presenté ante el servicio de atención al cliente del BBVA la reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca, de acuerdo con la sentencia del Supremo, y adjuntando todos los recibos justificantes de las cantidades. La hipoteca se firmó en mayo de 2006. El BBVA me ha respondido hoy denegando la devolución en base a que han pasado más de 10 años desde el hecho. Qué puedo aducir?

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    • Estimado “Alexbarr”:

      Es de esperar que en la vía judicial el banco busque cualquier argumento para rechazar la reclamación. Le explico mi punto de vista sobre este tema.

      En primer lugar, mi opinión es que no existe plazo para reclamar al tratarse de una nulidad radical de la cláusula de la hipoteca que le impone los gastos. Es cierto que esta opinión no es unánime y hay juristas que piensan que el plazo para reclamar es de 4 años. Si esta última opinión fuese cierta ya me posicionaría afirmando que el plazo de esos 4 años empezaría a contar desde que se dictó la sentencia de 23 de diciembre de 2015, por lo que usted seguiría en su derecho de reclamar.

      Pero voy más allá, poniéndome en el peor de los escenarios para usted, hay una tercera postura que sostiene que el plazo de 4 años empieza a contar desde el momento que usted termina de pagar la hipoteca, no desde el momento que la firma. Si usted continúa pagándola o la ha cancelado hace menos de 4 años, seguiría estando en plazo.

      Es por ello que su próximo paso es iniciar acciones judiciales (poner una demanda) contra el BBVA.

      Si desea que nos hagamos cargo de la misma estaremos encantados de atenderle.

      Un cordial saludo.

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      • Estimado Eugenio, muchas gracias por su respuesta. He presentado alegaciones contra la respuesta del BBVA, puesto que ni he cancelado todavía la hipoteca, ni han pasado más de 15 años desde su firma, como esgrimen como motivo para no atender mi reclamación. Según respondan a las alegaciones, estimaré iniciar el proceso judicial. Saludos.

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    • Buenas tardes Álex, yo también firmé en junio de 2006 y he procedido a solicitar clausulas suelo y gastos de la constitución de hipoteca, yo aún no he recibido respuesta, pero me espero algo como lo que te han dicho a ti!espero que tengas suerte y cuentes como han ido las cosas. Sr. Sanz si me encontrase en la necesidad de ir vía judicial me pondré en contacto con usted

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    • Buenos días. Esta semana he recibido contestación por parte del BBVA. Me dicen que, tras analizar mi caso, solo tengo derecho a una devolución de 500€ en concepto de gastos abonados al Registro de la Propiedad por la inscripción de la Hipoteca, y los gastos de las copias emitidas por el Notario para el Banco.

      500€ redondos? Y pagados hace ya 12 años!??

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      • Estimado Javier:

        La que usted comenta es la respuesta “tipo” que está dando el BBVA a las reclamaciones por gastos. A todos sus clientes que han reclamado les están ofertando 500 €. En mi opinión esta oferta no tiene criterio objetivo alguno y usted está en su derecho de reclamar la totalidad de los gastos que abonó. Es por ello que el siente paso a seguir, si desea seguir con la reclamación, es interponer una demanda, es decir, iniciar la vía judicial.

        Quedo a su entera disposición para todo aquello que precise.

        Reciba un cordial saludo.

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  2. Buenos días. En mi caso firmé una hipoteca con BBVA en marzo del 2005. Dicha hipoteca la cancelamos para hacer otra hipoteca con Banco Santander en diciembre del 2006 ya que adquirimos una segunda vivienda aparte de la principal. Imagino que no hay pie a reclamar a BBVA los gastos de formalización de esa primera hipoteca aun conservando las facturas de notaría, etc. Gracias Un saludo

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    • Estimado Juan Carlos:

      Sin lugar a dudas tiene derecho a reclamar la hipoteca del Banco Santander. Ahora bien, respecto de la hipoteca suscrita con el BBVA no existe una opinión unánime. Mi opinión es que se trata de una nulidad radical de la cláusula que le impone los gasto y en consecuencia no existe plazo para reclmar, lo que le abriría la puerta a reclamar. Otros compañeros piensan que el plazo es de 4 años a constar desde el año en que la canceló, según esta opinión no podría reclamarla.

      Espero haberle ayudado.

      Reciba un cordial saludo.

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  3. Hola.Yo tambien quiero reclamar los gastos de formalizacion de hipoteca pero tengo un problema y les agradeceria su opinión.Cuando hice la hipoteca el bamco me hizo un seguro de vida y el de hogar como ascendia a mucha cuantia quede en hacerlo por mi cuenta pero no lo hice ¿ Estaba obligada a hacerlo,me pueden penalizar como dice en la hipoteca pagando un 2% de la cantidad solicitada ,q son 100000por cada año q no lo hice,esto tambien prescribe?por favor ayudenme.gracias

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    • Estimada Lauri:

      Son dos cosas independientes. Por un lado tiene usted derecho a reclamar los gastos de constitución de la hipoteca.

      Otra cosa es el tema del seguro. La jurisprudencia no ha afirmado que sean abusivas las cláusulas que imponen la contratación de seguros (al menos por el momento) Por lo que si el banco detecta un incumplimiento de contrato puede iniciar los trámites legales para su cumplimiento.

      Espero haberle ayudado.

      Reciba un cordial saludo.

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      • Hola.Claro que me ha ayudado pero entonces si lo detectan ¿tendria que pagar un 2%por el importe total de hipoteca que son 100000 ,por cada año o esto si es abusivo?y finalmente preguntar si prescribe y es solo de los 4 ultimos años en el peor de los casos.Este año si pague seguro de hogar.y puedo demostrarlo pero si tengo que demostrarlo de los años anteriores¿que puedo hacer?muchas gracias

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      • Hola.Claro que me ha ayudado .Pero entonces si lo detectan ¿tendria que pagar un 2% del total de la hipoteca ,que son 100000 o esto si es abusivo?y no prescribe a los 4 años?Este año a sabiendas de esto ya lo he pagado.Gracias
        Un saludo

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      • Como le comentaba, hasta el momento esta cláusula no ha sido declara ilegal. No obstante, si el banco no le ha notificado nada al respecto mi consejo es que esté tranquila, pues no se ha iniciado ningún trámite al respecto. También le aconsejo que mantenga dicho seguro en vigor. Un cordial saludo.

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      • Ley 26/2006, de 17 de julio, de mediación de seguros y reaseguros privados, artículo 5, que prohíbe a los bancos imponer directa o indirectamente la celebración de un contrato de seguro, desarrollando la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010.

        racias,buscando por internet encontre eso¿puede ayudarme a interpretarlo,tiene algo que ver con que no estoy obligada a haber tenido eae seguro de hogar.Muchas gracias

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      • Ley 26/2006, de 17 de julio, de mediación de seguros y reaseguros privados, artículo 5, que prohíbe a los bancos imponer directa o indirectamente la celebración de un contrato de seguro, desarrollando la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010.

        ola ,si ahora lo tengo en vigor pero¿podrian reclamarme por los años que no lo pague?
        ¿ prescribe alguno si fuera asi?
        Encontre esto por internet¿ podria ayudarme en mi defensa?

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      • Estimada Lauri: Es cierto que la ley prohíbe a los bancos imponer pólizas, no obstante, lo habitual es que en las escrituras no se ponga como una imposición, sino como un requisito para posibles bonificaciones. Para ver si dicha cláusula en su hipoteca es abusiva habría que estudiar la escritura completa. Es por ello que le aconsejo, que si el banco no le ha reclamado nada, mantenga la calma, En caso de que el banco en un momento dado le reclamase algo, no dude en ponerse en contacto conmigo.

        Un cordial saludo.

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  4. Buenos días, el BBVA está mandando cartas, referente a las reclamaciones de los gastos de hipoteca. y están ofreciendo 500€ a todo el mundo, con tal de no reclamar nada más. Que podemos hacer, en nuestro caso los gastos ascienden a casi 3000€
    Muchas gracias

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    • Estimado Juan:

      Los tribunales están dictando sentencia, en la práctica totalidad de los casos afirmando que el banco debe devolver los gastos de constitución de la hipoteca, es decir, ustedes tendrían derecho a los 3.000 € a los que se refiere. Por supuesto, la decisión es suya y son ustedes quienes deciden como zanjar este procedimiento, pero mi consejo es que reclamen por la vía judicial la totalidad de los gastos a los que tienen derecho.

      Quedo a su entera disposición para lo que precise.

      Un cordial saludo.

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  5. Buenas tardes,

    En el año 2102 mi novio y yo firmamos una hipoteca con el Banco Santander para la compra de una vivienda. Esa relación finalizó y por acuerdo mutuo decidimos que yo me quedara con ella para lo cual hicimos una extinción de condominio y los trámites necesarios para asumir yo totalmente esa hipoteca.
    Para poder reclamar los gastos de formalización de la hipoteca he buscado las facturas y algunas (gestoría, registro de la propiedad) están a su nombre en 2012, pero posteriormente pasaron a mi nombre en 2015.

    Preguntas

    – ¿Podría reclamar los gastos de formalización de la hipoteca en 2012 si algunas de las facturas estaban entonces a nombre de mi ex –pero ahora a mi nombre-?
    – ¿Podría reclamar algo de los gastos de gestión para pasar la hipoteca a mi nombre en 2015? (Son prácticamente otra vez los mismos que al principio: notaría, registro de la propiedad..etc)

    Muchas gracias de antemano
    Un saludo

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    • Estimada Almudena.

      1. Sí, puede reclamar las facturas de 2012 ya que aunque aparezca su nombre la realidad es que ustedes formaban una comunidad y cualquiera de los comuneros puede reclamar. Ahora bien, caso diferente es que su ex novio tuviese derecho a reclamarle a usted parte de lo recuperado en un futuro.

      2. Habría que estudiar la escritura de 2015. Pero a priori, sí serían reclamables los gastos de 2015.

      Espero haberle ayudado.

      Un cordial saludo

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    • Estimado “Olivb”: Todos los bancos está rechazando todas las reclamaciones por sistema. El paso que debe dar es interponer una demanda e iniciar el proceso judicial. Para ello deberá hacerse con los servicios de un abogado y un procurador, ya que la la ley obliga a acudir con estos profesionales a juicio. Deberá dar poder general para pleitos al procurador. Una vez haya llevado a cabo estas gestiones podrá iniciar la reclamación judicial. Esta reclamación tiene bastantes posibilidades de prosperar ya que según l establecido por el TS, es el banco quien debe abonar estos gastos. En nuestro despacho ya hemos iniciado decenas de reclamaciones y muchas de ellas se encuentran ya en fase judicial. Si desea que nos hagamos cargo de su reclamación no dude en ponerse en contacto con nosotros. Un cordial saludo.

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      • Disculpas.No termine de escribir el correo y se envio. Veran,mi banco me ha hecho una oferta para acogerme al decreto sobre clausulas suelo que podria aceptar,pero me nanda firmar un acuerdo que entre otros contiene esta clausula” las partes dejan subsistente la escritura de prestamo en todas las demas clausulas y estipulaciones originales,que permanecen inalteradas” ¿ Si reclamo por otra clausula abusiva esto me impediria que me la quitasen? Por favor contestarme cuanto antes porque se me acaban los quince dias para decidime. Gracias.Un saludo. Bea El 26/06/2017 15:57, bbeeaa19@gmail.com escribió:

        > Hola.Mi banco me ha hecho una oferta para acogerme al decreto sobre > clausulas suelo que podria aceptar,pero me manda firmar un acuerdo que > entre otros contiene esta clausula”

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      • Estimada Bea: No, un acuerdo privado entre las partes no convalida una cláusula nula, así lo ha declarado ya por ejemplo la Audiencia Provincial de Zaragoza entre otras. Por lo que si usted firma ese acuerdo no pierde el derecho a reclamar otras cláusulas que pudieran resultar abusivas. Espero haberle ayudado. Un cordial saludo,

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      • Si me ha ayudado y agradezco la respuesta pero entienda que con las cosas que estan pasando tenga mis miedos.
        Entonces podre seguir reclamando por otras clausulas abusivas verdad?¿y por que los que firmaron acuerdos con el banco para quitar la clausula suelo y se la quitaron no pueden reclamar las cantidades que no les dieron hasta la fecha de reclanacion ,por que ese acuerdo q firmaron previamente tuvo validez?
        Muchisimas gracias

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