Abogado: Eugenio Sanz Zorrilla. ICAM 124.582
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Respuestas Legales 
Buenas tardes.Quería hacerles una pequeña consulta en relación a la devolución de los gastos de gestión de una hipoteca.
Yo firmé mi hipoteca en el año 2006 y por motivos económicos en el año 2014 el banco se quedó el piso como dación en pago.
Yo podría reclamar igualmente los gastos de gestión que tuve cuando firmé la hipoteca?
Gracias
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Estimada Sonia: Entiendo que mantendría ese derecho a reclamarlo ya que se trata de unos gastos con los que usted tuvo que correr en su momento sin tener el deber legal de soportarlos. Para ello sería necesaria la escritura y las facturas. Espero haberle ayudado. Un cordial saludo.
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Muchísimas gracias
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Estimado Eugenio.
Hice la pertinente reclamación el 16 de enero pasado para que me reintegrasen las cantidades cobradas de más y anteriores a Mayo 2013 (retroactividad) a ABANCA. Y hace unos días me llamaron para que pasara por mi oficina habitual ya que me iban a comunicar lo que la entidad había establecido para mi caso.
Para mi sorpresa me hacen un ofrecimiento de reintegrarme una cantidad que representa una quita del 20% sobre lo que me corresponde. Es más me dicen que el banco estima el 80% y que así lo dejamos todo arreglado. Que es una oferta en conjunto y que estima que mi proceso de contratación ha sido claro y transparente. No obstante que para poner fin a la reclamación de manera satisfactoria y sin tener que ir al Juzgado me plantean esta alternativa, que la Entidad entiende nos puede encajar.
Les pido que me aporten el desglose para ver que números hacen y que parte es exceso de cuota y cual es intereses de mora. Y yo por mi parte les aporté la hipótesis de mi cálculo para que vieran en que basé mi reclamación y concreción de económica. Y en este asunto me contestan por escrito, que como lo que me plantean es una oferta no me pueden desglosar en capital e intereses.
Pregunta: Yo formulé una reclamación con todo detalle y anexos a la entidad. Y esperaba que ellos hicieran lo propio también. ¿Estoy en mi derecho a solicitar su pronunciamiento por escrito?. ¿ Pueden ellos negarse a aportarme su cuadro de cálculo sobre las cuotas a devolver indebidas.?.
Después de la reunión mantenida con ellos, a través de e-mails posteriores he podido reunir su planteamiento «torticero» y que la quita del 20% salga a relucir y en donde digan que lo que me están planteando es una «oferta». Y con todo esto me estoy planteando muy seriamente contestarles, con copia, a su Oficina de Atención al Cliente que no estoy de acuerdo con su propuesta y que me voy a dirigir al Banco de España como paso previo a una posterior reclamación judicial.
¿ Cual es su recomendación al respeto?. Un saludo y muchas gracias una vez más por su atención.
Gonzalo De la CRUZ
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Estimado Gonzalo: Por lo que he podido entender de su exposición lo que usted está reclamando es una cláusula suelo.
Para darle un respuesta detallada sería conveniente disponer de toda la documentación. no obstante una cosa debe tener clara, la entidad bancaria está obliga a darle una respuesta por escrito, ya que su reclamación es una reclamación formal y escrita.
Por otro lado, usted tiene derecho a que le reintegran el 100% de lo que le corresponde y no un tanto calculado «a ojo».
En caso de que no consiga una oferta seria y desglosada, le recomiendo que no alargue el proceso con escritos a atención al cliente o al Banco de España, ya que esto no le va a solucionar nada. Mi consejo es que inicie la vía judicial.
Quedo a su entera disposición para aquello que precise.
Espero haberle ayudado. Reciba un cordial saludo.
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Eugenio. Muchas gracias nuevamente por su atención. Solo una cosa más. ¿Está obligada la entidad a facilitarme su desglose de la cifra que ellos les resulte por la retroactividad ahora de la cláusula suelo?. Esto es: principal + intereses de demora. ¿ O no me corresponden que me apliquen los intereses?. Un saludo
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Estimado Gonzalo: Las entidades no están aplicando los intereses de demora en sus ofertas, éstos sólo se están calculando en procedimientos judiciales. Personalmente, miraría con mucho cuidado las cuentas que pueda hacer el banco pues siempre pueden alterarlas en su beneficio. Si finalmente desea acudir a la vía judicial sería recomendable acudir con una pericial que determine el importe que le corresponde. Un cordial saludo.
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Buenos días:
Tengo toda la documentación para la reclamación de los gastos de formalización de mi Hipoteca excepto la carta de pago de ITP, que mi banco dice que me entregó en su día y no está con el resto de documentación que se nos entregó. ¿Existe alguna forma de conseguir una copia de esa carta de pago? ¿Prestáis servicio de asesoramiento durante el proceso de la reclamación? Muchas gracias de antemano por la ayuda
Un saludo
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Estimado CMD: Lo que estamos recomendando a nuestros clientes es que, en primer lugar, reclamen toda la documentación a la entidad bancaria. En caso de que esta reclamación no tenga éxito podría intentar pedir la copia a la gestoría que se encargó de los trámites por si conservase una copia digitalizada.
El servicio que prestamos es de reclamación tanto en vía judicial como extrajudicial. No obstante, por vía de este foro intentamos responder dudas puntuales que puedan surgir.
Espero haberle ayudado.
Un cordial saludo.
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Muchas gracias Eugenio. Resulta que la gestoría que me indica la entidad que realizó las gestiones parece estar extinguida, por lo que tengo un problema ya que no dispongo de la carta de pago de ITP. ¿Existe alguna otra forma de conseguirla? Le dejo mis datos para que por favor me envíe información acerca del coste de su asesoramiento para la reclamación. cmirallesdamm@gmail.com
Muchas gracias por todo
Un saludo
Cristina
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hola, desde hace unos de cuarenta años, he comprado con hipotecas varios pisos, y quisiera saber si prescriben al paso de los años, o si puedo reclamarlos todos?
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Estimado Carlos:
Hay una discusión entre los propios abogados sobre los plazos para reclamar los gastos de constitución tras haber cancelado la hipoteca:
– Hay un sector que piensa que el plazo para reclamar dichos gastos termina pasados cuatro años desde que se pagó el último recibo de la hipoteca. Según esta opinión, usted no podría reclamar.
– Hay otro sector, entre los que yo me sitúo, al Igual que el Colegio de Abogados de Madrid, que pensamos que se trata de una nulidad radical y, por tanto, no existe plazo alguno para reclamar. Según esta posición usted tendría derecho a reclamar.
Espero haberle ayudado.
Reciba un cordial saludo.
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Buenos dias,
Me gustaria hacerle una pregunta, sobre dudas que tengo, a la hora de presentar al reclamacion a la entidad.
En el año 2010, obtuve un prestamo hipotecario con la Caixa (subrogado ), por lo que he estado leyendo en varios foros los gastos a reclamar son los gastos notariales, los del registro y gestoria, Pero hoy he leido que los gastos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (modelo 600), tambien se deben de reclamar. Quiero realizar en primera estancia una reclamación formal a la entidad (antes de actuar via judicial), y me ha surgido esa duda y donde podria conseguir una plantilla para dicha reclamacion.
Grs. Saludos.
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Estimado Javi:
Efectivamente, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados es reclamable. Debe tener en cuenta qué sólo el relacionado con la hipoteca, nunca el relacionado con la compraventa ya que se tratan de operaciones diferentes.
En relación con la plantilla que comenta; no existe un modelo como tal, sino que se trata de un escrito con libertad de forma, en el que se le exponen al banco los hechos y se le reclama que reconozca la nulidad de dicha cláusula y le devuelva el dinero cobrada en virtud de la misma.
Quedo a su entera disposición para lo que precise.
Un cordial saludo.
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Buenos días, voy a reclamar a mi banco Evo los gastos de hipoteca, deseo saber que me recomendaría, ¿enviarlo por carta certificada al SACo por email con toda la documentación en archivo adjunto?. Me imagino que me lo denegaran o no contestaran por lo que si conoce algún despacho resolutivo y no muy caro en Alicante capital que me pueda recomendar , se lo agradecería. Gracias¡¡
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Estimada María Dolores:
Lo que le recomiendo es que ponga una reclamación sellada, es decir, ir con la reclamación al banco y que le sellen a usted una copia de la misma ya que esto no tiene coste. La opción B sería el envío de un Burofax, pero este procedimiento si tiene coste.
Por otro lado, lamento decirle que no conozco ningún despacho de Alicante especializado en estos asuntos. Nosotros estamos llevando procedimientos judiciales por este asunto en Provincias diferentes a Madrid, si estuviese interesada, quedamos a su entera disposición.
Espero haberle ayudado.
Reciba un cordial saludo.
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Buenas tardes Señor Eugenio. Muchas gracias por las respuestas que leo, ya que buena parte de las mismas son de mi interés. En mi caso me subrogué en la hipoteca del promotor y por lo que he leído en estos casos si que se le puede igualmente reclamar los gastos de formalización a la entidad bancaria.
– ¿ La petición del reintegro de los gastos es en todos los casos el 100% ó al 50%?.
– ¿ Las primas de seguros de vida que durante estos años he venido pagando con cláusula a favor de la entidad financiera, también se le puede pedir el 100% del reintegro?.
Un saludo y muchas gracias por su atención.
Gonzalo De la Cruz
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Estimado Gonzalo: Gracias por sus palabras, intento responder a sus preguntas.
– Debe solicitar el reembolso del 100% de los gastos relacionados con la subrogación en el préstamos hipotecario. Teniendo en cuenta que no puede reclamar nada relacionado con la compraventa.
– Los gastos de seguro, no son reclamables por la vía de la sentencia publicada en diciembre de 2015. Se podría intentar reclamar por la vía del art. 89 de la Ley de Consumidores u Usuarios pero sería una acción diferente a la relacionada con los gastos de constitución.
Espero haberle ayudado.
Un cordial saludo.
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Hola y gracias de antemano. Les comento mis 3 dudas:
1. Firmé una hipoteca con la CAM en Marzo 2006. Pero 1 año más tarde cambié la hipoteca al BBVA. ¿Puedo reclamar los gastos de formalización de la hipoteca de la CAM ahora Sabadell?
2. En Julio 2007 firmo una nueva hipoteca con el BBVA, cancelando la anterior de la CAM, durante 10 años con interés fijo y los 30 años restantes con variable. ¿Puedo reclamar los gastos de formalización de esta hipoteca del BBVA?
3. En Octubre 2012, firmo una novación sobre la hipoteca, para cambiar las condiciones de interés fijo a variable, sin ampliar la hipoteca. Sin embargo el BBVA me obliga a abonar una comisión de novación modificativa(3250€). Toda esta información figura en la Escritura de Novación. ¿Puedo reclamar los gastos de la novación de la hipoteca y la comisión?
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Estimado Jonathan:
Puede reclamar la constitución de ambas hipotecas, tanto la de la CAM como la del BBVA, pero sólo en lo relativo a los gastos relacionados con la constitución, no con la cancelación. En relación con la novación no puede reclamar dicha comisión ya que hasta ahora no ha sido declarada ilegal.
Espero haberle ayudado.
Un cordial saludo.
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se puede reclamar los gastos de un préstamo a promotor siendo nosotros una empresa ???
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Estimado Juan:
No, si quien contrata el préstamo hipotecario es una mercantil no tiene la consideración de consumidor y, en consecuencia, no se le aplica la normativa de protección de éstos.
Espero haberle ayudado.
Un cordial saludo.
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Gracias.
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Hola, gracias por la información facilitada en esta página, me ha ayudado mucho, pero tengo mis dudas. Las detallo a continuación:
1.- En 1996, por auto judicial a consecuencia de una deuda, recibí un piso que fue gravado con una hipoteca, pero no antes de cancelar previamente la del anterior propietario. Los gastos de cancelación de la hipoteca del propietario deudor y de la constitución de la nueva a mi favor fueron ambos por mi cuenta (todo en el mismo banco; banco ya desaparecido pero si absorvido por otro, al que pago religiosamente actualmente).
2.- En 1999 se realizó una ampliación de mi hipoteca. Nuevamente pegé los gastos.
¿ Puedo reclamar los gastos de las tres operaciones -cancelación, constitución y ampliación ?.
Muchas gracias anticipadas.
Maribel
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Estimada Maribel:
Muchas gracias por sus palabras. En relación a las preguntas que me platea intento responderle.
Puede reclamar los gastos de constitución de la nueva hipoteca a la entidad bancaria que actualmente es titular de la hipoteca al igual que la ampliación de la hipoteca.
Lamentablemente, los gastos de cancelación de la hipoteca anterior no puede reclamarlos.
Espero haberle ayudado.
Reciba un cordial saludo.
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Muchas gracias, por supuesto que fue de gran ayuda, me pondré a ello.
Atentos saludos.
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Buenas tardes Sr. Sanz:
Siguiendo sus indicaciones he procedido a realizar la reclamación de los gastos de hipoteca. La persona que me atendió en el Banco me informo que actualmente lo que se está devolviendo es la cláusula suelo (que yo no tengo), impuesta por la Comunidad Europea, pero que la cláusula de los gastos hipotecarios no está todavía resuelta por mandato de aquella y que hasta tanto no se puede devolver nada. ¿ Es eso así ?
Así todo, presenté la reclamación correspondiente y espero me contesten en el tiempo reglamentario (que no sé cuento es) en un sentido o en otro. Es por saber ademas si se le había presentado un caso así.
Gracias anticipadas y muy amable por su atención.
Atentos saludos.
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Estima Maribel:
Sí, es cierto que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea no ha entrado en esta materia. Quien sí lo ha hecho es el Tribunal Supremo (máximo órgano judicial español).
Algunos bancos nos están respondiendo lo que usted me comenta, no se preocupe, si su banco no le contesta en un mes y medio aproximadamente o le rechaza la reclamación, póngase en contacto conmigo e iniciamos los trámites para poner una demanda. Debe saber que todos los jueces españoles están vinculados por lo las sentencia que dicta el Tribunal Supremo por lo que al judicializar el caso tendríamos altas probabilidades de ganarlo.
Espero haberle ayudado.
Un cordial saludo.
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Muchas gracias. Haremos el seguimiento.
Cordiales saludos.
Maribel
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buenos dias, yo firme una hipoteca en 2014. Tambien puedo reclamar? En teoria los del banco tendrian que saber alguna cosa? y lo de la clausula suelo que? Gracias
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Estimada Miriam:
Por supuesto que puede reclamar los gastos de constitución de la hipoteca, está en su derecho. El banco no tiene la obligación de informarle sobre este derecho por lo que le recomiendo que revise su escritura junto con las facturas con un profesional.
Respecto a la cláusula suelo, si firmó en 2014, es muy probable que no la tenga, no obstante, para comprobarlo, sería necesario revisar la escritura.
Quedo a su entera disposición para todo aquello que precise.
Reciba un cordial saludo.
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D. Eugenio muchas gracias por su contestación a mi consulta. Y disculpe la tardanza en contestar. Cordialmente.
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Buenas,
– En mi caso compré una casa con mi expareja en 2009 a través de cooperativa y por medio del BBVA. De hecho en la escritura pone «Escritura de adjudicación con subrogación». ¿puedo reclamar los gastos de Registro, Notaría, Actos jurídicos y Gestoría?
– En 2014 hice con el banco una novación y me quedé con el 100% de la vivienda. ¿puedo pedir de aquí los gastos generados?
Muchas gracias por la ayuda que nos ofrecen!!
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Estimado Alberto:
Intento responderle por orden:
1) Puede reclamar los gastos de subrogación. Le aviso que la cantidad a reclamar en las subrogaciones suele ser menor que en las constituciones. No obstante habría que estudiar la documentación.
2) La novación entiendo que también es reclamable, siendo necesaria la misma documentación que en la constitución.
Espero haberle ayudado. Un cordial saludo.
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Gracias por la respuesta. Intentaré solicitar la devolución de gastos de las dos escrituras
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Buenas tardes, yo tengo una hipoteca firmada en 2005 con BBVA que estoy pagando religiosamente,¿tengo derecho a pedir la devolución de los gastos?.¿Cómo debo dirigirme al banco para pedir tal devolución? ¿Hay algún formulario tipo de reclamación que deba exigirle al banco?
Muchas gracias y saludos.
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Estimado Juan Carlos:
Tiene todo el derecho a reclamar los gastos de constitución de la hipoteca. La reclamación al banco debe hacerla por escrito y solicitando siempre que le sellen una copia de la misma. En caso de que el banco no conteste o no acepte la reclamación se interpondría una demanda judicial con abogado y procurador. No existe un modelo de reclamación extrajudicial formalizado, sino que es un escrito que se hace al banco.
Mi consejo es que se haga con los servicios de un profesional desde el primer momento.
Nosotros, por ejemplo, no cobramos más por hacernos cargo de la reclamación extrajudicial y sólo cobramos cuando el cliente ha recuperado su dinero.
Quedo a su entera disposición para lo que precise.
Un cordial saludo.
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Muchísimas gracias, así lo haré.
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Hola. Buenas tardes. Me gustaría hacerles algunas preguntas sobre una Hipoteca que firmamos en 2007. Quiero realizar la reclamación de los gastos de constitución de la hipoteca. En primer lugar querría saber si puedo reclamar estos gastos siendo una hipoteca para la rehabilitación de una vivienda y no una hipoteca de compra venta. Y en segundo lugar me gustaría saber qué gastos puedo reclamar en este caso, ya que realizamos 2 escrituras: una escritura de credito abierto con garantia hipotecaria y otra posterior de rehabilitación del inmueble. Ambas conllevaron gastos de notario, gestoría, ITP y tasación. No me queda muy claro qué gastos de tasación puedo reclamar, ya que se realizaron varias tasaciones dado que se le iban dando disposiciones dinerarias al constructor conforme iba avanzando la obra.
Muchas gracias de antemano. La información que publicada de otras dudas ya me ha clarificado mucho.
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Estimada Noemí:
En relación con la escritura de préstamo para la rehabilitación del inmueble con garantía hipotecaria entiendo que es reclamable, ya que aunque no fuese destinado a la adquisición de vivienda, usted mantiene la condición de consumidor.
En relación con el crédito abierto, tendría que estudiar la escritura, no obstante, haciendo una valoración a priori, entiendo que podría ser reclamable por el mismo motivo que en la cuestión anterior, se trata de una garantía a favor de banco y usted mantiene la condición de consumidor.
Espero haberle ayudado.
Un cordial saludo.
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Muchisimas gracias Eugenio. Lo reclamaré
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Quisiera hacer la siguiente consulta:
Firmo una hipoteca con el Banco Santander en Diciembre de 2003, en Marzo de 2007 se cancela la misma para incrementarla, no se trata de segunda hipoteca, sino cancelacion de la primera y ampliacion de la nueva hipoteca con los consiguientes gastos de cancelación de la primera y formalizacion de la segunda por mayor importe.
Mis preguntas con
1.- Que gastos puedo reclamar?
2.- Se pueden reclamar las comisiones de apertura de la hipoeteca.
Gracias por anticipado
Un saludo
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Estimado Carlos:
Los gastos que puede reclamar los los de constitución de ambas hipotecas, no los de cancelación. Hay abogados que le podrán decir que los de la hipoteca de 2003 no serían reclamables por haber pasado el plazo de 4 años; en mi opinión, al igual que la de muchos otros abogados es que no existe plazo y, en consecuencia, es reclamable.
Las comisiones no han sido declaradas abusivas por el Tribunal Supremo por lo que no son reclamables.
Espero haberle ayudado.
Reciba un cordial saludo.
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El problema es conseguir las facturas de 2003 de la primera hipoteca, si consta en la segunda la cancelacion y fecha de constitucion de la primera, se el notario pero no las facturas restantes, es mas despues de numerosos tramites nunca ni me dieron la copia de la primera escritura, aunque imagino primero reclamar esta y mientras buscar la documentacion restante porque imagino los AJD aparezcan el notario es el mismo que la primera, faltaria tasacion y gestoria.
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Estimado Carlos:
Al ser préstamos hipotecarios independientes si tiene la documentación de 2007, puede reclamar la de dicho años mientras encuentra la de 2003. Hay veces que el banco guarda la documentación, aunque no es obligatorio, por lo que le aconsejo que pregunte al banco si le pueden facilitar copia de las facturas que le faltan.
Un cordial saludo.
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Gracias, si hubiera alguna consulta mas la haria pero muy agradecido
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Hola, buenas tardes Eugenio, He estudiado mi contrato hipotecario con el BBVA y estoy en disposición de reclamar todos los gastos de Notaria, registro, impuesto 600 y los gatos de la gestora que fue designada por el banco. Gracias a Dios que dispongo de toda la documentación y facturas. Pero además he comprobado como el banco, tres meses después de la firma de mi contrato hipotecario, suscribió un seguro de vida con una entidad cuyo beneficiario era él. En el contrato hipotecario no aparece nada respecto a ese seguro de vida que llevo pagando la friolera de 18 años, mi pregunta es la siguiente. Puedo reclamar la devolución de las primas abonadas? Siempre me pareció terriblemente injusto , además lo suscribió el banco por su cuenta y todo los meses abono la parte proporcional a la cuota anual en un recibo aparte que me llega junto al del pago de mi hipoteca. También me gustaría saber si la cláusula del contrato, en la que se me obliga a tener durante la duración del contrato permanentemente la vivienda asegurada de incendios es abusiva o no. Muchas gracias por su respuesta. Sin otro particular reciba un atento saludo
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Estimado «Servisual»:
Tiene derecho a reclamar los gastos de constitución de la hipoteca. En lo relacionado con el seguro que contrata el banco, debería estudiar la documentación con más detalle ya que por lo que me comenta no se trata de una cláusula hipotecaria sino de un acto al margen de la misma. Como le digo habría que estudiar la documentación y una vez vista la misma, estudiar si se está en plazo de reclamar debido al largo período de tiempo transcurrido.
En lo relacionado con el seguro de incendios, la jurisprudencia no se ha pronunciado sobre la abusividad del mismo, por lo que entiendo que reclamar dicha cláusula no tendría muchas posibilidades de éxito.
Espero haberle ayudado, reciba un cordial saludo,
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Buenas tardes, le expongo por encima mi caso, y si es desde su punto de vista conveniente reclamar.
hipoteca santander en diciembre de 2016, en Andalucía. Impuesto de actos jurídicos reducido por ser menor de 35 años y primera vivienda…
No me dieron opción a hacerlo yo. 2 pagos de gestoría, unos 900 euros aprox
Comisión de apertura de la hipoteca 400.
Gastos escrturas de compraventa y de hipoteca a mi cargo.
inscripciones en registro propiedad.
impuesto actos jurídicos, ambos.
¿Qué puedlo reclamar?
Dos gastos de gestoría.
Comisión de apertura.
escritura de hipoteca
impuesto actos jurídicos hipoteca
Gastos notaría exclusivos de hipoteca.
¿todos esos?
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Estimado César:
Lo que usted puede reclamar es lo siguiente:
1: De las dos facturas de gestoría, la relativa a la gestión de la hipoteca. La de la compraventa no puede reclamarla.
2. Gastos de notario por la escritura de la hipoteca, la escritura de la compra no es reclamable.
3. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El que grava la hipoteca, el que grava la compraventa no es reclamable.
4. Inscripción de la hipoteca en el Registro. La inscripción de la compraventa no es reclamable.
5. La comisión de apertura no es reclamable.
Espero haberle ayudado.
Un cordial saludo.
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Buenos dias;
Tenemos una duda sobre el Modelo 600 que habria que presentar tambien para reclamar todos los gastos referentes a la devolución de los gastos de gestión de una hipoteca.No le encontramos pero como podriamos conseguir una copia del mismo.Los gastos de Notaria y de registro si tenemos las facturas que pagamos en su dia pero este Modelo 600 no.
Gracias
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Estimado Manu:
Se me ocurren tres soluciones a su problema, aunque no le puedo prometer su éxito.
1. Pedirle copia directamente al banco, si guarda copia debería facilitársela.
2. Acudir a la gestoría que lo tramitó y preguntar si guardan copia de la misma.
3. Dirigirse a la oficina de Hacienda de su localidad y preguntar si existe modo alguno de hacerse con un copia.
Espero haberle ayudado.
Un cordial saludo.
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Buenos días:
Manu, te respondo porque me pasó exactamente lo mismo y he conseguido que me den copia de la carta de pago personándome en la Oficina de Atención al Contribuyente, en el caso de Madrid es esta.
Te piden el número de protocolo de las escrituras y el nombre del Notario
Oficina de Atención al Contribuyente
Dirección: Pº del Gral. Martínez Campos nº 30, 28010. Madrid
Distrito: Chamberí
Teléfono 901 50 50 60
Horario:
INFORMACIÓN PRESENCIAL Y RECEPCIÓN DE DOCUMENTOS: de Lunes a Viernes de 09:00 h. a 14.30 h.
-Información telefónica General: de Lunes a Viernes de 09:00 h. a 18:00 h
Espero haberte ayudado!
Un saludo
Cristina
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Buenas tardes, querría realizar la siguiente consulta: en el 2001 formalicé la contratación de la hipoteca con BBVA, la cual todavía estoy pagando.
He realizado formalmente a través de atención a cliente de BBVA la reclamación de los gastos de notaría (con presentación de la escritura y facturas de los gastos de notaría).
Y acabo de recibir la siguiente respuesta de BBVA :
El artículo 10 de la Orden ECC/2502/2012, de 16 de noviembre, por la que se regula el procedimiento de presentación de reclamaciones ante los servicios de reclamaciones del Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, establece en la letra f de su apartado 2 lo siguiente:
«2. Tampoco se admitirán las reclamaciones o quejas:
f) Cuando haya transcurrido el plazo de prescripción de acciones o derechos que de conformidad con lo previsto en los contratos o en la normativa reguladora que resulte de aplicación pueda ejercitar quien presente o aquel en cuya representación se presente la reclamación o queja de que se trate y en todo caso cuando haya transcurrido un plazo de 6 años desde la producción de los hechos sin que se haya presentado la reclamación o queja.»
Atendiendo a lo anterior, y en concreto a que han transcurrido más de 4 años desde la fecha de cancelación del préstamo y/o han transcurrido más de 15 años desde la fecha de formalización del préstamo (10 años para formalizaciones en Cataluña), lamentamos no poder admitir a trámite su petición, de conformidad con el ya citado artículo 10 de la Orden ECC/2502/2012 y con el apartado 3 del artículo 12 de la Orden ECO/734/2004, de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atención al cliente y el defensor del cliente de las entidades financieras, pudiendo presentar en el plazo de diez días naturales las alegaciones que estime oportunas, de conformidad con el apartado 4 del mismo artículo 12.
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Es cierto que no puedo reclamar gastos por haber transcurrido tantos años desde su formalización?
Si no es así, cuál sería el siguiente paso para seguir con esta reclamación?
Muchas gracias
Verónica
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Estimada Verónica:
Ya nos ha llegado alguna respuesta del BBVA al despacho idéntica a la suya. Lo que le dicen no es cierto. Lo que usted está reclamando es la nulidad de una cláusula; se trata de una nulidad radical y, tal y como ha manifestado el Tribunal Supremo en reiteradas ocasiones, no existe plazo para reclamar, la acción es imprescriptible. Es por ello que usted tiene derecho a seguir con su reclamación.
El siguiente paso que debe dar es el de llevar al banco a juicio ya que se ha negado a darle una solución por la vía amistosa. Para ello será necesario que se haga con los servicios de un abogado y procurador.
Quedo a su disposición para aquello que precise.
Un cordial saludo.
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Estimado Eugenio,
Muchísimas gracias por tu respuesta, tomaré las acciones que me has comentado. Tenéis delegación en Barcelona de vuestras oficinas?
Verónica
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Estimada Verónica: Lamentablemente no contamos con despacho abierto en Barcelona. Hemos tenido casos puntuales allí en los que nos ha dado apoyo algún colaborador con despacho en Barcelona. Quedo a su entera disposición para todo aquello que precise. Un cordial saludo.
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Buenas tardes:
Hice la reclamación de gastos de mi hipoteca al BBVA y hoy el banco me dice que me va a devolver 500€, pero no sé en concepto de que, puesto que ninguno de los pagos que hice se ajusta a esa cantidad. Dice que no tiene en consideración los gastos de la compraventa, cosa que no entiendo, puesto que yo tengo el impreso 600 donde pone, en datos del documento, «constitución de hipoteca». Creo por lo que he leído en el foro que lo siguiente es reclamar por vía judicial. ¿Puedes decirme qué puede costarme esa reclamación?
Muchas gracias
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Estimada Ana:
El banco, según la sentencia del Tribunal Supremo, está obligado a reintegrarle la totalidad de los gatos de constitución de hipoteca. La oferta de 500 € que le hacen, si no se corresponde con esos gastos, le recomiendo que no la acepte. Como bien dice, el siguiente paso es acudir a la vía judicial. Para llevar a cabo dicha reclamación debe seguir los siguientes pasos:
1. Otorgar un poder general para pleitos a un procurador. El notario con el que trabajamos en el despacho cobra por este documento 36,50€ (el precio puede variar según el notario, este es el precio más bajo que hemos encontrado hasta ahora).
2. El procurador normalmente pide una pequeña provisión de fondos. El procurador con el que nosotros trabajamos en Madrid, por ejemplo, cobra una provisión de 50 €.
3. Los honorarios del abogado. En nuestro caso, no cobramos hasta que usted haya recuperado el dinero, fijando los honorarios en un 15% del total recuperado.
Espero haberle ayudado, reciba un cordial saludo.
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Buenas tardes Eugenio,
Muchas gracias por la respuesta. Intentaré hacerlo en Logroño, que es la ciudad en la que vivo. ¿Conoce algún despacho que me pueda recomendar?
Un cordial saludo
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Estimada Ana, le mando un email con los datos de un despacho con el que he podido colaborar en su ciudad. Un cordial saludo.
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Buenos días Sr. Eugenio, leída su clara respuesta me despierta una duda y ·»se enciende una Alerta por la oferta del BBV a la Sra Ana» ya que espero respuesta del BBV en breve. Sobre esto que dice » …sentencia del Tribunal Supremo, está obligado a reintegrarle la totalidad de los gatos de constitución de hipoteca.. » la pregunta es ¿cuales son los gastos que se incluyen en la sentencia?, pregunto esto para evaluar lo que me deben devolver, Notaría, Registro, Actos Jurídicos Documentados,Tasación, Gestoría, etc… todos? o solo algunos? y en este caso, cuales.
En el caso de una Subrogación, Hipoteca procedente de otro banco pero con los mismos gastos (menos AJD) y misma cláusula de todos los gastos para el prestatario, ¿se pueden reclamar tambien los gastos?, al fin y al cabo una Subrogación de hipoteca sigue siendo un préstamo hipotecario con todas las cláusulas que una constitución de hipoteca solo que con otro prestamista y solo está exenta de un pago, el de AJD, por lo demás es todo igual, ¿es igual tambien para la Sentencia de TS?.
Me pondré en contacto con usted en breve para una consulta más concreta.
Un cordial saludo
Juan A
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Estimado Juan:
Los gastos que la sentencia del Tribunal Supremo afirma que se pueden reclamar son: Notario, Registro y AJD. No hace mención ni a la gestora ni a la tasación, no obstante, en mi opinión y en la opinión de la mayoría de abogados estos gastos también son reclamables.
El TS no entra a estudiar el tema de la subrogación. En mi opinión, los gastos de subrogación de la hipoteca tienen la misma naturaleza que los gastos de constitución por lo que serían reclamarles.
Espero haberle resuelto la duda.
Reciba un cordial saludo.
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Muchas gracias Eugenio, sus respuestas son siempre muy aclaratorias. Estaré pendiente del BBVA para comunicarme con usted en cuanto sepa algo y o se ajuste a lo previsto.
Saludos
JA
pd/ Dada la abundancia de casos con el BBVA y el tipo de compensación que parece ser que ofrecen , «» poco más que todo a 500€…. «» en el caso de tener que actuar judicialmente, me gustaría que me representara usted (o su bufete) dada su experiencia y conocimientos de estos casos pero yo resido en Málaga y como me temo que harán lo mismo… ¿contactan con algún colega en esta Ciudad?, del procurador y los trámites se encargaría el abogado seleccionado o tendría yo que contactar con un procurador, con un abogado, etc?, en resumen, ¿cual sería el método?, en caso de que estas preguntas entren en lo personal y ajustado a cada caso y/o situación, ¿es mejor que le envié un mail personalizado con detalles del probable caso?, lo digo para ajustarme lo más posible a la política de este foro y no interferir en la misma.
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Estimado Juan A:
Muchas gracias por contar con el despacho para representarle. Lo mejor sería esperar a que el BBVA le respondiese, una vez contemos con una respuesta concreta le invito a que se ponga en contacto conmigo en eugenio.sanz11@icloud.com y, una vez contemos con toda la información le podré dar una asesoramiento concreto a su caso.
Un cordial saludo.
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Buenas noches:
En el año 2003 subrogue la hipoteca de la constructora de una vivienda que compre en regimen de cooperativa de la cual no dispongo de facturas ya que de las gestiones las hizo una gestoria contratada por la cooperativa para esos tramites y no se si dichos tramites se facturaon a la cooperativa o de manera individual, en dicha hipoteca dice que asumo 1908 euros para otros gastos sin especificar, ¿que podria hacer al respecto, luego en Diciembre de 2011 se hizo un segundo prestamo hipotecario sobre la vivienda para la adquisicion de una licencia de Taxi y de este si tengo todas las facturas ¿puedo reclamar los gastos de esa segunda hipoteca?
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buenas nooches otra vez:
En la segunda hipoteca que hice para la adquisicion de una licencia de Taxi hay una clausula suelo que dice que el interes de euribor mas diferencial no puede ser inferior a 1´75, actualmente me estan cobrando un 1´83 por lo que no ha llegado al suelo pero esta cerca, ¿deberia reclamar la anulacion de dicho suelo aunque no me haya afectado aun?, ¿como deberia hacerlo? y ¿habria que hacer nuevo contrato y por lo tanto tendria gastos?
Muchas gracias por su atención
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Estimado Nicolás:
Intento responder a sus cuestiones. En mi opinión sí tiene derecho a reclamar los gastos de la segunda hipoteca. En su caso va a contar con un inconveniente y es el hecho de destinarla para la compra de licencia de un taxi, ya que hay jueces que están considerando que está destinado a una actividad profesional y como tal pierde la condición de consumidor. Yo, personalmente, creo que no es así, pero lo advierto de esta posibilidad.
En relación con la cláusula suelo: tiene derecho a reclamar su nulidad sin necesidad de que ello suponga tener que «hacer un nuevo contrato» ya que lo que debe hacer el banco es tener por no puesta la cláusula que ya existe en su contrato. Cosa distinta es saber si como consecuencia de esa anulación le corresponde que le devuelvan dinero o no; para saberlo sería necesario realizar un cuadro de amortización.
Espero haberle ayudado. Reciba un cordial saludo.
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Buenos dias
Lo primero, gracias por todas sus respuestas que nos ayudan a los que estamos perdidos.
Estoy preparando los papeles para hacer la reclamación de los gastos hipotecarios y tengo alguna duda de si en mi caso puedo reclamar, y de ser así, qué es lo que puedo reclamar y cómo.
Firme una hipoteca en febrero de 2002 con La Caixa Galicia, que después de pasar por varias entidades, ahora es ABANCA.
1.) En mi caso no fué compra-venta, si no que fuí promotor de obra, ya que hice una casa nueva. Firmamos las dos escrituras a la vez, la de préstamo hipotecario y la de obra nueva. Por aquel entonces también me toco hacer un seguro decenal como promotor de obra en lugar de hacerlo la constructora, ya que unos años lo cambiaron por ley y tuve la suerte de que también me tocó, aparte del seguro de hogar a su favor, al que te obligan mientras dure la hipoteca.
De esto tengo toda la documentación y las facturas, la duda es si puedo reclamar solo los gastos de prestamo hipotecario, o de obra nueva y del seguro decenal también.
2.) Anterior a la firma de la hipoteca, en agosto de 2001, el banco pidió una nota informativa al Registro de la Propiedad para asegurarse de que el solar sobre el que se iba a construir era de mi propiedad y que estaba libre de cargo. Y también pidió una tasación para valorarlo. Tanto el Registro de la Propiedad como el del Tasador fueron pagados por mi. La duda es si estos gastos al ser anteriores a la firma del préstamo hipotecario también se podrían reclamar.
3.) Una vez que me indiques que es lo que puedo reclamar y lo que no, descargaré y rellenaré el modelo que hay para presentar la reclamación. Ahora la duda, debo ir a una caja y presentar allí toda la documetación o por el contrario debo enviarlo al servicio de atención al cliente de ABANCA que está en Galicia. Puesto que soy de La Rioja, debería enviarlo por correo certificado o mejor por email adjuntando copia de todo.
Un saludo y muchas gracias nuevamente por todo
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Estimada Mari José:
Intento responder a sus cuestiones:
1) En lo relativo al seguro, no conozco ninguna sentencia favorable al consumidor en este sentido (no se si las hay, pero particularmente no las conozco). Para poder reclamar dicho seguro habría que estudiar si existe vicio en el consentimiento, pero como le digo habría que estudiar el caso en detalle e iría por una vía independiente a los gastos de hipoteca.
2) En lo relacionado con la tasación, la sentencia del TS no se pronuncia sobre ello, no obstante sí existen sentencia de Tribunales de rango inferior que sí la consideran reclamables y, en consecuencia, si esa tasación está destinada a conceder el posterior préstamo hipotecario sí sería reclamable.
3) Respecto al lugar donde debe dirigir su reclamación mi consejo es que haga una reclamación explicando su caso en detalle (no es preciso que adjunte documentación ya que le banco tiene copia de la misma) y la dirija al servicio de atención al cliente de la entidad. Una vez tenga redactada la reclamación, acuda con dos copias de la misma a una sucursal de su ciudad y entregue una, quedándose usted con una copia sellada por la entidad de la otra.
Espero haberle ayudado.
Reciba un cordial saludo.
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Buenas tardes, me gustaría saber lo que está ocurriendo en particular con las hipotecas del Banco de Santander
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Estimado Tino:
Imagino que se refiere a las reclamaciones por gastos de constitución de hipoteca. Nuestra experiencia es la siguiente: Les hemos puesto bastantes reclamaciones extrajudiciales, las están contestando fuera de plazo y en todos los casos rechazándolas y obligándonos a acudir a la vía judicial.
Espero haber respondido a su pregunta.
Reciba un cordial saludo.
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Buenos días, tras la pertinente reclamación al BBVA, la respuesta que me da el banco es que ya han pasado mas de 6 años por lo que desestiman el abono reclamado, eso es así, o tengo que llegar a los juzgados?
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Estimado Francisco Javier: No existe plazo alguno para reclamar ya que se trata de una nulidad de una cláusula y por lo tanto no opera plazo de prescripción alguno. Usted tiene el derecho a acudir a los tribunales con cierta tranquilidad ya que mantiene unas posibilidades altas de ganar el pleito. Quedamos a su entera disposición para lo que precise. Un cordial saludo.
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Buenas tardes
Yo reclamé a mi banco Kutxabank los gastos de gestión de la hipoteca y me han respondido que no me devuelven nada, que nosotros firmamos la cláusula, entiendo que la única vía que nos queda es la judicial?
Muchas gracias
Un saludo
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Buenas tardes: Efectivamente, están rechazando las reclamaciones. El siguiente paso es acudir a la vía judicial. Si usted tiene la hipoteca con la Kutxa mi consejo es que revise si le pusieron el IRPH para el cálculo de intereses o si, por el contrario, le pusieron el EURIBOR. En caso de que tenga el IRPH podría reclamar (estamos a la espera de que salga la sentencia del TS) ya que muchas Audiencia Provinciales están empezando a declararlo abusivo. Quedo a su disposición para lo que precise. Un cordial saludo.
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Y con bbva?
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El BBVA no se caracteriza por haber incluido el IRPH en sus préstamos. No obstante si es una de las entidades que más cláusulas suelo a introducido en sus préstamos por lo que le invito a que revise que no tiene dicha cláusula en su préstamo. Un cordial saludo.
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